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今天跟大家聊一下黄埔回迁房买卖的那些事 。
不少朋友问过我 ， 回迁房能不能买来投资？毕竟便宜！对比隔壁商品房价格便宜一半不止 ， 享受同等配套 ， 部分回迁房还可以直接入读开发商配建的名校 。
当你问出这个问题的时候 ， 我肯定是不建议了 ， 回迁房这条赛道专门杀生 ， 不熟就不玩 ， 熟的人是不会这么问的 。
不可否认 ， 确实有那么一批人专门炒作回迁房获取过暴利 ， 但我相信这种偏门的投资赛道不适合在座99%的朋友 。
就好像有人去做二房东 ， 有人去玩老破小凤变冰 ， 也能玩得风生水起 ， 告诉你方法去实操 ， 你也不一定能赚钱 。
最重要的是 ， 大部分人买回迁房 ， 都不知道自己买的是哪种回迁房 。
（以下内容只针对非村民买家）
一般来说 ， 回迁房有两种：一种是买村民回迁指标；一种是买的实物回迁房 。
一、村民回迁指标
第一种情况就是村民将自己手上的回迁房指标卖出去 ， 然后跟买家签订房屋买卖合同书 ， 这种指标价格是最低的 ， 风险也是最高的 。
风险点：
1
合同是没有法律效力的 ， 你买的是一个指标 ， 你连房屋所在地在哪你都不知道 ， 因为还没抽签摇号分房 ， 回迁房地块是集体用地 ， 能否转国有土地也不能确定（集体用地不能交易给外村人） ， 已经有过案例判决这种合同是无效的 。 官方也明确说过 ， 禁止市场炒作回迁房指标买卖 ， 回迁房初衷是给村民迁回原址 ， 居有定所 ， 不是给市场拿去炒作的商品 。
2
周期太长 ， 旧村改造从拆村到建设 ， 再到办证 ， 再到解除限售期 ， 每一步都是漫长的岁月 。
旧村建设现在明显放缓了 ， 官方也明令禁止大拆大建 ， 对旧村改造的进度会放缓 ， 审批会更加严谨 ， 已经有文件等出来 ， 这里就不放了 。
办证 ， 要知悉一点 ， 不是所有回迁房都可以办红本 ， 能不能办开头时村委也会跟开发商、政府那边谈 ， 即使能办 ， 也不是收楼后马上下证 ， 要排队 ， 时间官方把握 。 要相信：官方最不想看到的是天量回迁房红本上市交易 ， 对当地的商品房无疑就是一记重锤 ， 商品房价格上不去 ， 拍地也不会好过 。
限售期 ， 这个就更长了 ， 之前出过一份号称黄埔旧村改造3.0版本的文件 ， 抬头很长就不列了 ， 戳重点给大家看 。
3
只能一次性付款 ， 不能贷款 ， 因为还没有房本下来 ， 那就不能跟银行贷款 ， 虽然总价低 ， 但也只能全款给 。 无杠杆不投资 ， 房产投资的魅力 ， 更多是在于杠杆 。
除此之外 ， 本金的风险不容忽视 ， 后面万一回迁房价格升上去了 ， 村民不卖毁约 ， 吃亏也是买家；最糟糕的是 ， 遇到一个周身欠债的村民 ， “烂命”一条 ， 玩个“一房多卖” ， 一个指标作假卖几次给好几个买家 ， 钱捞一笔逃命天涯 ， 到时候找谁说理去？别忘了 ， 平时我们买正规二手房（假如说500万吧） ， 在过户之前 ， 也就给个十来万的定金就差不多了 ， 绝不会给个百万大定让自己徒增风险 。
二、实物回迁房
第二种情况就更复杂 ， 分成红本出来前跟红本出来后 。
红本出来后就很好理解 ， 回迁房出了房产证后 ， 正常上市交易没问题 ， 不过 ， 回迁房都到了这一步了 ， 价格能便宜到哪里去？参考琶洲新村回迁房的报价 ， 更让人脑壳疼的是 ， 回迁房的价格很模糊 ， 村里面的中介专门杀生 ， 看客报价 。 这趟浑水你敢碰不？
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