滨湖|最近这几年买商铺已经亏到姥姥家了滨湖

【滨湖|最近这几年买商铺已经亏到姥姥家了】

在二零一几年的时候，相信大家都会看到开发商打的一铺养三代广告标语。

以前商铺广告
但是为什么最近几年都没见过这样的广告了呢？
那时因为现在是三代养一铺的窘况了。
从一铺养三代到三代养一铺，短短几年里对商业地产的风评为何会出现三百六十度的转向？
是商业地产被政策打压了吗？

事实上商业地产的政策基本没啥变化，甚至人们都没发现有颁布哪条关于商业地产的政策。
住宅领域越压越勇。商业地产没压就萎靡。为什么会这样？
1.税收的差异

契税
商业地产的契税，是3%整，任何面积都是3%的契税。而住宅地产的契税， 1%-3% ，户型越小越低。
增值税

当你卖掉商业地产的价格减去买入商业地产时发票单据的价格。
是负数那没增值，没事；是正数那就是增值了，那就要缴纳增值税了。
不多，大概5.6%的税率。

个人所得税
赚钱了，自然要缴纳个人所得税，盈利部分的20% 。
土地增值税
增值税是增值税，土地增值税是土地增值税，不冲突。
这个就可怕了。税率在30~60%之间，你赚的越多税率越高（具体规则相信你也没心情看了）。

综上所述，增值部分的税率就高达55.6% ，最高可以达到85.6% 。发票丢了？没事，国家意思收你卖出价的34%好了。
哪怕房价翻倍，你都赚不到什么钱。
有人说，卖家可以转移税负，不管国家怎么加税都是买家出。

问题是谁愿意当这个傻瓜，你愿意吗？
2.决定商业地产价格的因素
无论是一铺养三代的那几年，还是三代养一铺的这几年，交易商业地产的税费都是这么贵。所以跟税收政策无关。
商铺的售价，由国运、新增商业用地数量来综合决定。

国运

2001年，中国加入了WTO ，中国的工商业经济得到了爆发式的增长。
那时银行为了吸储利率比现在不知道高多少，因为社会赚钱机会多，不提高利率没人存。
那既然赚钱机会多就要做生意，做生意自然离不开商铺，谁能租到铺子，谁才有赚钱的资格。
那商铺的租金自然而然节节高升。

新增商业用地数量

商铺需求大了嘛，那自然就大力度供应商业地产，商铺和写字楼的供应量节节增长，开发商们也兴高采烈的拿下了很多商业地块大力开发。
然而粗放式的经济增长转变为稳定式。但供应的商铺却爆发式的增长。
商铺的增速也远远高于人口的增速。
同样多的人，商铺数量多一倍，生意当然少一大半。
大家身边家门口修了很多不错的综合体，自然就没必要大老远的跑去老城区那里消费了。
这样的情况还想租金年年涨是不可能的了，有人租已经是很开心的了。
这几年，商铺租金基本没怎么跌，甚至每年都可以微弱上涨，这是托中国GDP连年增长的福，不然就凭这个夸张的供应量，租金早崩盘了。
所以，目前来说商铺不值得买入，买了可能会亏到姥姥家。