在经历过“教改政策”、“价格核验”以及“三价就低”等政策影响后，2021年上海二手房市场呈现前高后低走势。
据上海链家研究院监控数据，2021年，上海全市二手房累计成交金额为9282亿元，同比下降8%，成交套数28.1万套，同比下降7%，套均总价331万元/套，同比下降1%，成交均价40219元/平方米，同比下降1%。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，2021年二手房市场呈现前高后低的态势，和2020年呈现完全相反的走势。随着楼市调控政策持续叠加出台，2021年下半年以来，市场出现下行企稳的态势。四季度以来，成交量已现企稳。
去年1月成交量接近4.5万套，调控政策下市场热度消退
上海链家研究院报告显示，2021年一季度，市场延续了之前的余热，整体成交比较火热，特别是1月份，单月的成交量接近4.5万套，创下历史新高。
但随着楼市调控政策持续叠加出台，市场热度逐渐消散。
据澎湃新闻不完全统计，2021年，上海共出台10余项楼市新政促进房地产市场平稳健康发展。其中，“价格核验”、“三价就低”等政策剑指二手房市场。
首先是2021年7月出台的价格核验政策。自2021年7月9日起，上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
随后上海又发布补充通知，自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验，没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台不得对外发布该房源信息。
也就是说，想要挂牌就必须经过相关部门的核验才能对外展示，挂牌价格并非业主随心所欲就可决定。
中原地产市场分析师卢文曦称，对外展示的价格必须是客观真实，除了房屋物理特性真实之外，也包括房价的“真实”。这招主要起预期引导作用，因为虚高的挂牌价格会制造焦虑情绪。
到了2021年8月6日，为降低杠杆率，抑制挂盘价格虚高，上海各银行审核贷款金额又以参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价——以“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。
卢文曦表示，除过往的合同网签价和银行评估价外，新增“涉税评估价”，以三者最低价作为贷款审批依据。涉税评估价大多在市场价的五折至七折，这也直接导致可贷款金额大幅缩水。缺少杠杆支持，市场交易急转直下。
中原地产监测数据显示，2021年8月，上海的二手房成交量下滑到1.8万套，9月跌到2021年最低点，只有1.2万套，这大约是正常交易水平的六成。
不过，随着市场对政策预期的稳定，以及楼市本身的韧性，去年四季度以来，成交量已经出现企稳的态势，2021年12月份单月成交量修复至1.8万套，恢复到常规水平。
价格方面，上海链家数据显示，下半年以来，上涨的势头已经得到遏制，但目前并未出现持续下跌的态势，成交均价基本稳定在4万元/平方米以下。从全年来看，均价和套均总价同比均下降1%。
奉贤、崇明和嘉定成交量同比增速最高
分区域来看，上海链家数据显示，2021年成交量同比增速最高的区域为奉贤、崇明和嘉定，此外，松江、金山和虹口也都为正增长，其余区域则为负增长，其中下跌最多的区域为黄浦、徐汇和闵行。
从成交均价来看，同比增速最高的区域为黄埔、徐汇和长宁。均价同比下跌的有4个区域，分别为金山、浦东、奉贤和嘉定。
推荐阅读
- |最高暴涨70万！宁波二手房市场即将回暖？
- 购房置业|上海女子拍下对楼住户家无敌露台，超大空间网友酸了：买房送操场
- 万科|首付745万的房没了还要赔500万！买二手房签合同时注意这8个细节
- 二手房|古交市首笔国有土地使用权出让收入征收落地
- 上海市|上海今日10盘同日摇号，市区4盘日光！最高认购比392%
- 二手房|12月交楼37899套，恒大居然复活了
- 买房|二手房指导价意义非凡，主要有这4点，想购房的来看看
- 别墅|参观亲戚上海的豪宅，别墅硬是住成农村房，真是糟蹋了好房子
- 上海市|2022年农村人要“享福了”？实行按户补贴，跟村民们的房子有关
- 二手房|拖垮你的不是高房价和高压力，而是鸡毛蒜皮，不拘小节，更自由