公摊|对于不同类型的楼房，如何选择？如何避开一些陷阱？房价

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这期为大家普及一下基础知识，毕竟看我文章的朋友不少都是新手，而且不要小看基础知识，里面的门道也不少。第一个，认清洋房、小高层、超高层的区别，你经常可以看到同一地段，品质稍微好那么一点点的超高层楼盘，就能和旁边小高层的售价相差无几，这就说明了什么呢？大家对楼层高度其实没有那么敏感。这十几年间，楼层高一些或矮一些，对生活的影响几乎很有限。只要是同档次楼盘，单纯这一个因素，它的使用体验感不会差太多。如果小高层、超高层舒适度有明显差别，那么一定是其他因素造成的。比如楼林户型、物业、绿化等很多可以影响房价的因素。而且除洋房、别墅以外，未必楼层越高，得房率就越低。这个相当一部分得看开发商的设计水平。所以同一个楼盘，小高层和超高层的价格几乎是取决于得房率多少。

至于楼越高，住的人越多，这种因素不应该是对房价产成明显的影响，尤其是很多大城市的高档楼盘或豪宅都是超高层，比如大家最熟悉的汤臣一品。所以大家经常能看到，在二手市场里同档次的情况下，很多时候超高层和高层、小高层的价差很小。当这些产品当初在售楼处时，开发商卖给大家的时候，价差有可能会很大。有时候小高层甚至会比高层售价贵个 20% 甚至30% ，这就属于专门外行人的不合理价差了。除非高层或超高层有临大街或临高架桥等不利因素，否则相同得房率的情况下，价差最多不应该多于 10% 左右。
第一、洋房产品，洋房除非是赠送了大面积院子或者露台，否则同一个小区与高层的最大价差不应该超过 20%，而不上产证面积，赠送的院子和露台则可以按照房价的 30% 来折算。在富人区呢，允许洋房与高层的价差适当的大那么一点点，低密度的住宅产品，其价值是和地段的稀缺性息息相关的。最后我们再按民用建筑设计通则，真正认识一下这几种产品。省着被开发商忽悠把九层、十几层的产品都敢号称洋房宣传。

第二、板楼和塔楼。如果同地段有两个同档次的楼盘开盘，一个楼盘是板楼卖三万一平。另一个楼盘是塔楼，卖两万二一平。如果不是土豪，应该选哪个呢？在塔楼和板楼其他因素一样，塔楼也不是单体楼，也有小区环境和物业，而且非北朝向的话，我肯定会选塔楼。
板楼和塔楼，通俗点讲板楼是一字形，住户是在一条线上。而塔楼大多是回字形，塔楼的住户是四面八方，把电梯围在中间，什么朝向的住户都有。关于板楼和塔楼，咱们下面这几点要知晓。第一，板楼也不一定南北通透。现在的板儿楼大多都是一层两户或四户。如果是四户，有连廊的板楼中间也可以实现南北通透，但如果没有连廊，那么中间户就很难通透了。第二，同一个开发商的楼盘，板楼的质量肯定没有塔楼好，因为塔楼承载量更大，就需要为建筑留出更多可靠性余地。第三，板楼得房率未必比塔楼高。因为塔楼的每层住户很多，所以对消防通道或者电梯等公摊面积分摊的人就更多一些。所以得房率还是看开发商的设计能力和塔楼板楼没有必然联系。第四，不过塔楼也确实南北不通透，这个硬伤没法翻盘。而且如果入住率高的话，确实塔楼回家等电梯的时间会长一些。另外，因为塔楼每层住户较多，遇到楼上低素质的邻居，概率也会多一些。

公摊|对于不同类型的楼房，如何选择？如何避开一些陷阱？

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