“万物投资看本质 ， 未来潜力看趋势” ， 一句话 ， 商铺短期疫情风险大 ， 长期还得看“供需” 。
2泡沫
不知道大家有没有发现一个怪象：
早在疫情之间 ， 楼下商铺就在一茬一茬被换掉 ， 最后满大街都是药店、餐饮店、理发店和二手房中介门店 。
图源于网络
道理很简单 ， 这些店铺要么是“时间商品” ， 要么是“服务商品” ， 是电商攻击范围之外的 。
“电商兴起 ， 线下凋零” ， 早在十几年前就开始了 ， 最早是服装店大量倒闭 ， 很多店铺老板撑到最后 ， 含泪写下：“清仓特卖 ， 马云所害” 。
图源于网络
后来 ， 小到纽扣 ， 大到挖掘机 ， 都能从网上买到 ， 昨天 ， 就连隔壁72岁的王大妈都拦住我 ， 笑眯眯地问 ， “能不能帮我砍一刀？”
放眼望去 ， 这场滔天大水奔涌向前 ， 从未回头 ， 而疫情的出现 ， 只不过让历史进程 ， 再次加速 。
5年前 ， 谁都没想过 ， 二手贩子能被电商直播扼杀 ， 而街边小摊贩竟然被社区团购抢走了生意 。
在疫情和电商的夹击中 ， 关店潮势必愈演愈烈 ， “一铺养三代”彻底沦为笑谈 。
需求衰退 ， 然而供应却一路高歌 。
我这几年在全国各地跑盘 ， 发现除了一些大体量的综合体铺面 ， 几乎每个楼盘或多或少的配有一部分底商 ， 单层、双层都有 ， 各个小区离得很近 ， 很可能导致一条街都是商铺情况 。
图源于网络
但开发商们却对此 ， 视而不见 。
销售的时候 ， 跟住宅业主说 ， 此盘拥有几千平米的商业配套 ， 买不了吃亏买不了上当 。 话音未落 ， 转身又跟商铺买家宣传：
“黄金地段 ， 流量稳定 ， 千户业主 ， 财源滚滚 。 ”
生意场上 ， 左右逢源 ， 百利无一害 。
然而事实上 ， 刚需盘因为入住率高 ， 能撑得起流量 ， 但入住率较低的投资盘 ， 商铺几乎无人问津 ， 一片片在那里空着 。
谁都没注意 ， 在商品房库存高企的同时 ， 底下还藏着一个巨大的泡沫 。
3砍一刀
数据显示 ， 1999-2021年11月 ， 全国商业营业用房新开工面积累计达32.28亿平方米 ， 年均复合增速约为26.6% 。
如果按照均值100平米计算 ， 20年时间 ， 我们全国共造了3228万套商铺 ， 数值惊人 ， 相当于4个大北京房子总套数 。
事实上 ， 大概从2017年年初开始 ， 全国商铺销售面积就已经在一路下滑 ， 并在第一轮疫情出现时期 ， 跌到历史谷底 。
短暂激增后 ， 紧接着又在2021年4月开始继续新一轮极速下滑 ， 连续8个月同比下降 ， 跌入负值 。
需求疲软 ， 供给旺盛 ， 二三四线城市形成巨大的商铺“堰塞湖” 。
最典型的是湖南长沙 ， 商铺库存已经达到434万平米 ， 去化周期高达199个月 ， 近16.6年 。
高库存导致房价一路下跌 ， 开发商从去年年底就开始打折降价 ， 甚至推出5折甩货清仓 。
还有三四线代表长春 ， 截止2020年末 ， 商铺库存308万平方米 ， 去化周期高达71.67个月 ， 哪怕接下来再无新增供应 ， 也得卖将近6年 。
不单是长春的新区 ， 即使是南关、朝阳这些发展多年的老区 ， 也有大量商铺空置 ， 上面贴满“旺铺转租” 。
图源于网络
高库存的地方不胜枚举 ， 但和住宅市场一样 ， 也出现两极分化：
一些城市开始“泄洪” ， 大规模打折放量 ， 然而还有很多城市还在自欺欺人 ， 玩命“绷着” 。
前段时间我去呼和浩特调查 ， 路边都是空置商铺 ， 但我去打听价格 ， 一个比一个高 ， 租金还异常坚挺 ， 开发商死活不降价 。
推荐阅读
- 抵押登记|市不动产登记局召开不动产抵押登记延伸服务培训会
- 不动产登记|房价下跌为何会断供？跟风炒房还是另有隐情？注意这几条风险
- 不动产登记|楼盘刚开盘，房子就被抢光，不是房子太抢手而是开发商的套路太深
- 审批|瓯海：节省企业过桥资金5000万元！3项登记5小时助企贷款1.4亿元
- 不动产权证|最新!临沂城区这些项目可以办理不动产权证了
- 不动产登记|滨州市不动产登记服务以新速度迎新春
- 确权划界——大坝有了自己的产权证！|天台里石门水库 | 不动产证
- 不动产登记|230平的大房子，有庭院还有地下室，朋友聚会都去他家！
- 资料|房屋抵押登记需要的资料包括哪些
- 运输及房屋局|摇号周总结|合肥本周11盘1086套房即将入市，3盘“0”登记