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北京市|福州晋安区二环内融侨云津分析( 二 )

公租房北京市


3、融侨望云：备案均价3.27W+精装3.5K ， 配建公租房
【北京市|福州晋安区二环内融侨云津分析】4、绿城桂语映月：备案均价3.65W ， 纯商
5、世欧王庄AB区：均价3.2W ， 次新二手房
分析：对于项目而言 ， 周边能对比的新盘并不少 ， 周边的二手房 ， 以字母庄为主 ， 均价3.2W左右 ， 次新房融侨尚东区均价3.8W 。
如果仅仅3.3W对比 ， 可以说项目优势很明显 ， 拿4W的单价对比 ， 如果仅仅对比尚东区3.8W ， 感觉可能还好 ， 不过尚东区的二手挂牌价 ， 与目前连潘的中海金玺等差不多 ， 当初的成本不低 ， 所以挂牌价都明显偏高 。
最明显的对比 ， 项目东南侧的宏发御榕府 ， 同样小型纯商 ， 不过项目打造的是小户型 ， 均价3.2W ， 可以说两个项目差异可能仅仅是房企、土地年限、户型大小 ， 这样的差异是否值得8K的差价？
当然目前看最有对比的当属同样定位改善盘的桂语映月 ， 虽然备案3.65W ， 不过当初也加价到了4W ， 对比而言 ， 项目区位更强一些 ， 桂语的社区更优 ， 融侨PK绿城 ， 谁的品质更值得信赖？
楼盘总结项目位于晋安区二环内 ， 优势在于纯商定位 ， 距离地铁、商圈都不远 ， 劣势在于社区面积较小 ， 整体的空间比较一般 ， 周边并没有稀缺资源加持 。
对于项目的放风价4W ， 虽然近年福州市区内的大平层纯商 ， 基本都有较大的溢价 ， 不少在溢价的背景下还做到较好的去化 。
不过对于该盘而言 ， 在近期土拍已经明显供应不少纯商的背景下 ， 是否值得因为大平层就值得溢价 ， 建议多评估 ， 毕竟附近的桂语映月已经步入滞销行列 。
题外话对于融侨而言 ， 虽然近年交房品质也下滑 ， 不过从拿地和操盘来说 ， 都不算太差 。 融侨望云就是非常典型的代表 ， 一个有明显不利因素的高层住宅 ， 在捆绑精装的背景下 ， 居然做到高去化 。
至于融侨云津 ， 在区位更优的背景下 ， 是否会延续热销 ， 目前看可能觉得难度不大 ， 但是如果按4W上市 ， 个人瞎猜可能不会卖的太好 。

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