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好久没有楼盘分析 ， 由于近期上市项目太少 ， 先来聊聊二环内的纯商大平层融侨云津 。
楼盘规划融侨云津：备案名（首融公馆） ， 地处：福马路南侧 ， 钱隆珠宝城隔壁
项目规划3栋住宅+1栋商业 ， 包括：2栋23层高层住宅（1#、2#）、1栋16层高层住宅（3#）、1栋16层商业商务办公楼（5#） ， 项目主推产品：149平、187平、209平 ， 3.15米层高 。
土拍情况2021年9月8日 ， 融侨通过摇号以最高限价6.68亿元竞得宗地2021-41号地块 ， 楼面价16842元/㎡ ， 销售指导价33000元/㎡ 。 土地面积：21.25亩；容积率：2.8 ， 商业商务面积不少于18000㎡且不超过20000㎡ 。
分析：去年第二次集中供地 ， 融侨摇号拿下了二环内的小型纯商地块 ， 由于当时土拍临时调整限制 ， 起拍价没有抬高 ， 溢价率被压制到15% 。
虽然地块的性价比较高 ， 不过面积仅21亩 ， 开发空间并不大 ， 加上要求商业面积不少于1.8万方 ， 对比总建筑面积3.96万方 ， 比例高达45% ， 导致住宅的空间进一步压缩 。
对于地块的指导价3.3W ， 对比楼面价1.68W ， 差价1.62W ， 可以说地块没有太大压力 。 加上最后一场土拍 ， 二环外的连潘地块 ， 指导价已经3.5W ， 有较大的承托作用 。
当然从目前的规划来看 ， 打造了三栋住宅 ， 全部定位2T2板楼大平层 ， 很明显已经打算额外溢价 ， 目前对外放风价4W左右 。
户型情况149平米：四房两厅两卫 ， 位于1、2号楼西端 ， 2T2板楼 ， 横厅设计 ， 大面宽布局 ， 比较符合目前主流 ， 不过由于这两栋楼23层设计 ， 预计公摊并不低 ， 四间卧室的空间需要注意 ， 同时入户玄关略显缺失 。
187平米：四房两厅三卫 ， 位于1、2号楼东端 ， 2T2板楼 ， 依然大面宽布局 ， 优势在于客餐厅南北通透 ， 还搭配开放书房 ， 整个动区空间感较好 ， 当然也存在客卫是暗卫的缺点 ， 不过这个在这个面积段也不少见 。
209平米：五房两厅三卫 ， 位于2号楼 ， 户型比较特殊 ， 入户设计在卧室侧 ， 客厅变成两面采光 ， 打造了L型的景观阳台 ， 当然这也是不少人所吐槽的点 ， 项目周边并没有特殊的自然景观 。
从布局来看 ， 主卧搭配衣帽间+主卫双台盆+浴缸 ， 右侧卧室搭配了暗卫+衣帽间 ， 其他三间卧室空间都一般 ， 当然也没有佣人房等特殊设计 。
区位情况项目位于二环内 ， 距离地铁2号线紫阳站430米 ， 出行优势较大 ， 距离世欧广场560米 ， 休闲购物尚可 ， 北侧距离福马路80米 ， 有一定噪音影响 ， 周边以老旧社区为主 ， 城建景观也比较一般 。
自身配建商业楼 ， 也存在一定影响 ， 加上地块面积较小 ， 个别楼栋的采光也需要注意 ， 总的来说 ， 周边配套不差 ， 但是除了在二环内的优势 ， 并没有额外的明显特质 。
价格情况项目还未备案上市 ， 土拍指导价3.3W ， 就算有溢价率小幅上浮 ， 整体备案价预计也是在3.3W左右 ， 当然从户型设计来看 ， 很明显是打算额外溢价 ， 如果4W上市 ， 对比周边看看：
1、宏发御榕府：均价3.2W ， 土地年限短+小型纯商
2、国贸榕上：备案均价3.5W ， 分栋安商房推荐阅读
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