??从整个中国经济来看，大体上也就有 10~15 个城市是可以做，即 GDP 前 10 位的城市，北方只剩下北京，9 个都是长江以南的城市。也就是说，后开发时代的市场选择，大体上是在北京、广深珠、江浙沪，再加上川渝等几个地区，其他地方的发展机会都不是特别多。
??所以，大家能够看到的未来就是，在 7 大类当中聚焦两大类，物流仓储加医疗健康；在全国 30 多个省会城市和 4 个直辖市中，关注这些城市，北方就是北京，以及长江以南重点区域的 10~15 个城市。
??② 能力提升的关键
??第二个观察是房企怎么来做后开发时代的能力建设，在运营和资产管理中，实际上要高度依赖于科技来实施运营和管理，那么在发展中，不管是物流仓储还是医疗健康，对科技的运用变成未来能力提升的关键。
??科技在运营和资管中主要起三个作用，一是引流，把人从各个方面汇集起来；二是聚客，从引进来的 1000 个人里，聚焦某些精准客户；三是成交，提高效率和成交额，就是让客户在这里消费、活动最后付费。
??后开发时代的运营和资管跟以往不同，不完全是简单的服务态度好，而关键是怎么运用科技来提升我们的水准。后开发时代的空间运营不是面积越大、效率越高，而是科技运用得越好、效率越高。
??举个例子，一个 10 万平米的购物中心，一般是 10 个亿的销售额，坪效为 1 万元/㎡。但 SKP 大概是 23-27 万元/㎡的经营水平。而李佳琦直播间的坪效是 100 万/㎡，为什么能做到这个数值？大家都知道直播带货用了很多科技，直播、网络平台、物流供应链、后台结算等先进的设施设备和技术应用，使 3 万平米的空间创造 300 亿营收。
??换句话说，后开发时代的空间运营和资产管理，空间面积不再是一个障碍。不是面积越大，生意越好，而是通过运营科技创新商业模式，使运营服务方法更先进，与客户直接发生关系，黏性越强，空间运营效率越高。
??③ 民企老板的资产幻觉
??第三个观察是在后开发时代要关注存量资产，过去 30 年，除住宅产品以外，能盖的房子都盖完了，好地段已经被占得差不多，现状是盖错的房子比盖对得多、盖效率低的房子比经营好得房子要多，大量的存量资产都有提升空间。
??存量资产我们分成两个方面，一方面是政府的资产，他们对商业短期利益可以容忍，前期给你比较好的条件，能够让你去经营、盘活，把资产管理好，重点是长期的利益。
??我们最近三年发展存量业务比较顺利，主要在政府手里拿过来一些存量资产再经营，比如在青岛做的厚康医疗产业园，放在政府手里 3 年都是闲置，我们接手 4 个月后就完成了 1 万平米以上的招商，政府后期才会把更多的面积给我们，当然也会给适当的免租期和其他运营补贴。
??另一方面是民营的资产，从开发时代过来的老板都不太愿意认错，因为身上有债务和官司，所以他们的存量资产在短期上不愿意放弃利益，这就陷入了一个资产幻觉，总觉得资产评估还有多少、抵给银行还剩多少，一笔账算下来或许还有赚，就耽误了最佳的资产处置时间。一个资产项目评估出来是 100 亿，银行拿走的时候是 30 亿，最后拍卖可能只有 20 亿，但将资产放在账上，会觉得自己有 100 亿。
??这些资产幻觉和不认错心理导致民营存量资产进入市场后，反而最终命运很惨烈，被银行作为不良资产拿走，以两三折的价格进入拍卖市场。所以，民营老板做错了赶紧认错、赶紧处理，主动交给专业机构运营盘活，在幻觉当中坚持着，最终命运都不太好。
??④ 两极分化的市场
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