??第四个观察是后开发时代做商用不动产的经营管理，对于资本和金融的依赖非常大，出现了两极分化市场的问题。那么是哪两级呢？一级是掌握钱的，比如保险公司、机构投资人、基金等等；一级是有手艺的，民营企业适合当手艺人，就像刚刚讲的，拿到一个空间后能够快速招商、提升租金。
??手艺好也得聚焦，御风这几年集中在医疗健康不动产方面，做健康公寓、医疗 MALL、疗愈酒店和产业园，在行业扎根越深、手艺就越好，资本也就能看到。要做金融化，必须要保证净租金回报率不低于 5%，你没有这个手艺，这些资本跟你就一点关系也没有。
??在后开发时代，作为民营地产公司要记住两极分化的能力，必须坚信做手艺人，不是资本的拥有者。在空间运营和资产管理中，唯一的杠杆就是整个团队能力，后开发时代的财务杠杆已经不像开发时代这么得心应手了，公司要以认知为先驱、以人力为资本、以科技为杠杆。
??⑤ 科技赋能空间运营
??第五个观察说回科技方面，科技对于空间的建设、管理和效率提升越来越重要。科技要解决的问题，除了前面所说的引流、聚客和成交外，还有三件事非常重要，那就是便捷、舒适、高效，即客户体验方便舒适、管理效率高效。
??举个例子，写字楼的出租，传统中介代理模式已经落后了，现在一些写字楼用匠人科技 SaaS 平台，它的出租效率就比传统中介代理提高 30-40%。一般来说，商用物业有 15% 的空置率基本是不赚钱的，客户频繁搬走、入驻，中间转换的时间成本和资金成本浪费很大，匠人科技运用科技手段，能够最大限度地把转换的时间压缩、收入提高，科技会给业务很大的赋能。
??甚至现在连元宇宙也出来了，在那个平行空间中是不是也有房地产，这还在讨论中。有的人认为，可以跟线下房地产类比，也会有地段好、人口多、交易活跃的地方；也有人认为，网络空间的土地供应是无限的，这种假想是不存在的。不管怎么样，在元宇宙也好、甚至火星盖房子也好，人们想象中的房地产正随着科技发展而发生观念上的改变。
??后开发时代，我们对科技的依赖会越来越大，空间的质量越来越高，提升的标志有两个：一是智能化，二是健康。这都是我们未来的重点。
??概括起来，如果要房企要转型聚焦到住宅以外的商用不动产领域，这五个观察是大家要特别关注、也是特别重要的点。而后开发时代会持续到中国人均 GDP 达到 6 万美金，只要企业手艺好就可以一直做下去。
??总之，我们还有很大的空间，房地产行业仍然是一个值得坚守的行业。
（文章来源：风马牛地产研究院官微）
文章来源:乐居财经
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