行业透视 | 冬奥引爆“冰雪热”，房企“冰雪梦”能否成真？近日北京冬奥会正式拉开帷幕，掀起群众的“冰雪热”。据同程旅行大数据显示，2022年春节小长假期间全国冰雪类型景区订单量同比上涨68％；广州、成都与无锡融创雪世界、吉林万科松花湖度假区、长白山万达国际度假区等冰雪场地呈“爆满”态势，其中万科松花湖项目除夕到大年初六共接待客流3.92万人次，同比增长72%，营业收入同比增长126%。冬奥会带火冰雪，“冰雪赛道”中早已先后涌入了万科、万达、融创、奥山、鲁能、世茂、复星等一众房企，“新老玩家们”对冰雪产业的切入方向有哪些不同？“曲高和寡”的冰雪项目商业模式的痛点在哪？万亿冰雪风口来袭，寒冬下的房企如何在“巩固提升基本盘”的同时分得冰雪产业的一杯羹？
度假区为布局首选
融创和万科一南一北切入滑雪场赛道
冰雪产业主要包括冰雪服务业、冰雪场地设施建设业以及冰雪用品及相关产品制造业三大类，而房企对冰雪产业的布局集中于冰雪场地的开发运营、冰雪旅游等地产领域。
冰雪场地主要涵盖滑冰场与滑雪场等形态，由于当前新增滑冰场多为商业综合体形式，基本交由冰场品牌方进行承租运营（少数由商业体自建并自主运营，如华润旗下的冰纷万象系列），所以暂不在本文的参照范围内。国内滑雪场按核心目标客群可分为三类：旅游体验型、城郊学习型及目的地度假型，据《2020中国滑雪产业白皮书》数据显示三类雪场占比75%、22%及3%，新建雪场中目的地滑雪度假区呈上升趋势，而旅游体验型滑雪场则出现下滑趋势。
从房企参与冰雪地产的布局方向来看，目的地度假型滑雪场是绝大多数房企的首选，除缘于酒店、商业租金及滑雪场等多元变现渠道外，获取低价地并销售住宅是其盘活资产的主要方式。以吉林万科松花湖度假区滑雪场为例，2016-2017年项目的房地产开发收入分别1.39亿元、2.52亿元，占比分别55.38%、67.74%，万科通过“以售养租”的方式来补贴度假区内滑雪场、酒店、商业街等资产的投资经营。
城郊学习型雪场是房企布局冰雪地产的次选，万科、融创、奥山、世茂等部分房企也均有涉及，其中万科选择一路向北布局室外雪场，而融创则主要占据无锡、广州、成都、重庆、杭州和深圳等地南方市场的室内雪场。针对旅游体验型雪场的布局，房企涉及不多，如南宁万达娱雪乐园建面偏小（约0.4万平）、设施简单，以娱乐为主。
相较于度假型雪场，房企较少选择学习型或体验型雪场，主要缘于该类型雪场投入大、周期长，易沉淀资金。如广州融创雪世界建面7.5万平（雪场5.57万平），规模偏大，相关设施配置更齐全，投资高达16亿元，收入以滑雪门票及设备租赁为主，按日均客流量2200人次（2019年6月开业至2021年5月底累计客流超150万人次）、门票单价300元计算，年收入约合2.4亿元，整体回收周期相对较长。
商业模式上，除自持等传统重资产模式外，考虑到冰雪项目高投入、长周期的特点，复星旅文、万科和融创开始试水委托管理等轻资产模式。如复星旅文2020年底于全球的65个ClubMed度假村中41家采用租赁模式，10家以管理模式获取提成，仅14家是重资产自持的；而目前融创在营的3家室外雪场也是轻资产运营。
曲高和寡
冰雪最终难成房企“第N条曲线”
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