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前言：合肥哪个区域的房产最为火爆呢？
毫无疑问 ， 滨湖新区 。
特别是去年的滨湖楼市 ， 热火朝天 ， 2016年 ， 滨湖房价几乎翻了一倍 ， 2021年 ， 滨湖新区的房价再次的近乎翻了一倍 。
滨湖的房价上涨幅度最大 ， 获利之大 ， 让众多的炒房客和投资客 ， 蜂拥而入 。
2017年之前进入滨湖楼市的人和2020年前进入滨湖楼市的人 ， 可谓赚得盆满钵满 ， 获利巨大 。
而在2021年下半年进入滨湖楼市的炒房客和投资客 ， 在短时间内 ， 或者说在未来一两年内 ， 算是买在高点了 ， 按照目前的滨湖房价来看 ， 已经出现亏损了 ， 更甚者 ， 亏损严重 。
实际案例：昨日 ， 和一个炒房客闲聊 ， 聊到了滨湖的房产 ， 他说 ， 去年在滨湖炒房 ， 亏大了 。
这一炒房客 ， 是以装修代卖的形式炒房的 ， 意思很简单 ， 比如说 ， 炒房客和房东签订一个合同 ， 合同价为200万 ， 合同期为6个月 ， 这6个月的时间 ， 由炒房客出售该套房产 ， 炒房客会将房屋重新装修 ， 装修成本由炒房客承担 ， 在合同期内 ， 炒房客如果以250万的价格 ， 将房屋卖出 ， 则合同差价的50万 ， 为炒房客所有 ， 50万元去掉装修成本和其他的卖房成本之后 ， 则为炒房客的实际利润 。
如果在合同期限内 ， 该房屋没有顺利成交 ， 一般情况 ， 还会有3个月的延期合同 ， 这三个月的时间 ， 炒房客需要支付房东三个月的租金 ， 租金一般都是提前在合同内明确约定的 ， 如果3个月的延期时间内 ， 该房屋还未能顺利出售 ， 则合同解除 ， 该房屋的装修归房东所有 。
昨日闲聊的炒房客 ， 去年在滨湖签了十几套这样的装修房产 ， 基本上没有几套是在合同期内顺利卖出的 ， 一套房产就以20万成本计算 ， 该炒房客去年在滨湖就亏损了200万 。
很多人都知道 ， 去年下半年 ， 滨湖的二手房成交量极小 ， 很多楼盘90天内 ， 都是零成交 ， 在合肥楼市加强调控之后 ， 政务区 ， 滨湖新区和高新区的二手房成交量大幅度下滑了 ， 而相反的是 ， 瑶海区 ， 新站区等均价较低的区域二手房成交量较大 。
滨湖炒房客亏钱的原因如下：第一 ， 合肥楼市调控加强了 。 去年 ， 合肥有两次楼市调控的升级 ， 以家庭为单位 ， 滨湖限购第三套住房 ， 比如说 ， 某家庭在瑶海有一套住房 ， 在滨湖也有一套住房或在其他有一套房产 ， 那么 ， 在滨湖新区 ， 高新区 ， 政务区以及限购的学区房内 ， 是不允许购买第三套住房的 ， 哪怕全款也不行 。 此举 ， 极大地减少了滨湖房地产的购买力 。
第二 ， 对滨湖房价的预期产生变化了 。 在强而有力的楼市调控之下 ， 炒房客和投资客 ， 对短期的滨湖房价预期下降了 ， 接盘者更少了 。
第三 ， 滨湖房价上涨过快 ， 上涨幅度过大 ， 透支了未来几年的房价上涨空间 ， 存在一定的房产泡沫 。
第四 ， 滨湖楼市中 ， 主要分为两大购房群体 ， 其一 ， 炒房客和投资客 ， 其二 ， 改善型购房群体 ， 真正的刚需购房者很少 ， 现阶段 ， 滨湖为房价高点 ， 入市的购房者不会再高点进入楼市 。
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