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前不久 ， 国家统计局公布了2022年1~2月份的全国平均房价 ， 数据显示 ， 2022年1~2月份 ， 全国商品房均价为9845元/平 ， 重回万元以内 ， 比2020年的9860元/平 ， 还要低 。 按理说 ， 房价下跌购房者应该高兴才会 ， 但很多人却认为房价应该再便宜一半才合理 。
首先 ， 从住房总量的角度来看 。 根据央行的数据显示 ， 截止到2019年 ， 我国城镇居民住房拥有率已经达到了96% ， 户均1.5套 ， 其中 ， 拥有两套及以上住房的城镇家庭也超过了40% 。 另外 ， 根据国家统计局的数据显示 ， 截止到2020年 ， 我国城镇人均住房面积也达到了40平方米 ， 远超欧、美等发达国家 ， 位居世界前列水平 。
更值得一提的是 ， 根据西南财经大学2018年发布的《2017中国城镇住房空置分析报告》显示 ， 截止到2017年末 ， 我国的城镇住房空置率已经超过20% ， 远超国际标准5%~10% ， 属于严重偏高的范畴 。 不可否认的是 ， 住房空置率高就是住房过剩的表现 。 而且 ， 在空置房数量方面 ， 该报告也指出空置房总量约为6500万套 ， 只不过 ， 因为这是2017年末的数据 ， 在笔者看来 ， 如今的空置房总量可能已经不止6500万套 ， 虽然官方以及相关机构没有公布明确数据 ， 但有专家表示 ， 如果加上小产权房、安置房以及保障性住房等其它住房形式 ， 如今的空置房数量或许已经接近1亿套 ， 可满足至少3亿人的住房需求 。
其次 ， 从购房需求的角度来看 。 根据第七次人口普查的数据显示 ， 截止到2020年 ， 我国的城镇化率已经达到了63.89% ， 进一步缩小与发达国家之间的差距 ， 可以明确的是 ， 未来的城镇化发展速度或将进入缓慢发展的阶段 ， 这也就意味着未来农村人口进入城市的数量会大幅减少 ， 进一步来说 ， 也就意味着新增购房需求会大幅减少 。
除此之外 ， 第七次人口普查的数据还显示 ， 截止到2020年 ， 我国60岁及以上人口已经达到了26402万人 ， 占比18.7% ， 与2010年第六次人口普查相比 ， 人口老龄化程度进一步加深 。 与此同时 ， 我国的新生儿数量却在逐年降低 ， 有数据显示 ， 从2017年开始 ， 我国新生儿出生总量已经连续5年出现下滑 ， 总和生育率也降至1.15 ， 比少子化严重的日本还要低 。 一方面是人口老龄化的加剧 ， 另一方面是新生儿出生率的持续降低 ， 两者叠加会对购房需求产生什么样的影响 ， 答案不言而喻 。
最后 ， 从居民购房压力的角度来看 。 根据2020年诸葛找房研究中心发布的100城房价收入比数据来看 ， 2020年 ， 100个城市的房价收入比达到了13.2 ， 其中 ， 房价收入比超过30的城市有5个 ， 分别是深圳、三亚、厦门、北京、上海 ， 房价收入比依次为48.1、38.1、31.1、30.8以及30.7 。
可能很多人对于房价收入比还比较陌生 ， 简单来说 ， 房价收入比指的是住房价格与家庭收入之间的比值 ， 不仅可以用来衡量家庭买房的难易程度 ， 还可以用来衡量一座城市的房价是否偏高 ， 属于国际通用指标 。
那么 ， 城市的房价收入比达到了13.2意味着什么？意味着一个家庭想要在该城市买房 ， 需要不吃不喝工作13.2年 ， 而且收入水平还要达到该城市的平均收入水平才可以 。 这样来看 ， 深圳、三亚、厦门、北京、上海等城市的买房难度显而易见 。
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