郝一斌（金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长）：尊敬的朱会长、亲爱的各位同行、媒体同仁们，非常高兴今天有机会出席观点2021年度论坛的活动，也非常感谢主办方提供这个机会，因为时间比较宝贵，有一些大家非常关心的问题，主办方也希望我更多去谈一谈关于三道红线，跨周期的问题，我就简单做一些分享，时间比较紧，我说几个观点。
三道红线不说了，看一下我们现在行业面临的情况，可以看到在2016年以前行业体现出大的波动是比较整齐的，主要是受到政策的影响，因为房地产行业一直是一个市场+政策的周期性行业，既受到金融政策的影响，也受到行业政策的调节，就是这么一个周期性的行业，全世界都是如此。
2016年以后这个行业的周期逐步混乱掉了，有些城市长期处于繁荣中，有些城市调整的周期已经变化了。
再看大中城市二手房分线环比数据，虽然在2017年以前不同的一二线城市波幅是不一样的，但是波动周期是一样的，但是2017年以后我们看到它已经纠缠在一起了，是不是这个行业真正做到了像政府预期的变成了一个平稳状态呢？是，大的来讲是平稳的，每年的量平衡增长，增速已经趋缓了，但是这个代价实际上是我们城市内部产生的高度分化，它的对冲效应形成的平稳。是不是所有城市的周期都没有了？其实不是的，内部周期还存在，只是这个周期分化了，分化之后产生了对冲，产生了一个总量的健康，这个对我们来讲是一个值得我们观察和思考的。
近五年金地集团取得了25%的复合增长率，这是一个完整周期，从2015年的繁荣周期到2018年调整，2019年调整，2020年出现了一些企稳的迹象，这是一整个周期的。我们什么情况下取得25%的增长呢？实际上资产负债率是67.2%，净负债率是57.8%，现金短债比是1.25，我们一直坚持平衡发展观，就是要各项均衡。
讲完这两个跟大家汇报一下我们的体会。在市场运行机制方面，中国的房地产市场一直是一个混合市场，就是一个市场化的东西和一个非市场化的，我们也可以把金融政策变成市场化，但是我们有一个坚硬的外框，在这个行业不触及上限和下限的时候都是符合市场化原则的，所有的因素都是作用在供应端或者需求端，供需两端的变化最终导致市场价格的变化。
比如价格上涨，它既是一个结果，也是一个作用因素，它自然反馈到供求关系。我们内核是市场化的，正反馈、负反馈运行的，但是一旦触及到上限，就是政府对于一个城市的价格涨幅或者是运行状态有一个上限，可能就会触发新的调控状态，触及下限，政府认为房子卖不出去，财政遇到严重调控，就会采取救市措施，原来是全国一盘棋，现在是各个地方分化了，这对于房地产来说是一个巨大的挑战，因为你不知道一个城市的市场容忍度是多少。
你可以看到去年市场涨价15%，今年就要严格控价了。去年东莞价格同比涨了35%才到它的上限，所以这个里面的东西很难把握，也是遇到的巨大挑战。所以在不同的分化的模型上，始终我们是需要对不同的城市进行不同的周期处理，采取不同的投资策略，到底是审慎投资还是优选投资，这是我们需要大家加强对市场的研究。
除了过去集团对宏观市场的研究之外，我们如何培养集团对于分区域、分城市的研究能够，这是对于我们做好经营是非常重要的，因为你的市场判断对你的投资具有重大意义，对你的经营也有重大意义，对你的营销也有重大意义。
在这种变化之下，我们更强调就是几个能力，为什么更强调这几个能力呢？我们认为实际上市场有一个大的背景，我们只讲三道红线是不对的，应该看到去年的调控在疫情下都没有动摇，出台了三道红线和两项总额管理，实际上我们整个行业供求两端是全部覆盖了，应该上长效的房地产调控机制已经建立了，整个行业处于受控状态之下，其实你的增速是受控了，整个行业增速是受控了。
推荐阅读
- 商品房|峨山县2022年度住宅用地信息公开（第一季度）
- 住房|2021年烟台市住房公积金年度报告公布：当年收缴住房公积金118亿元，发放个人住房贷款58亿元
- 年度最火12款“轻奢风”抢先藏！|XIIF禧梵·橱柜篇| 橱柜篇
- 职工|贵阳贵安发布2021年度公积金运行情况
- 缴存|缴存额315.89亿!长沙住房公积金晒“年度成绩单”
- 租赁|46271.4亩！济宁发布2022年度国有建设用地供应计划
- 呼和浩特|拿证速递| 年度首次，赛罕区44套房源获批预售许可证
- 住房|51户家庭搬新家！西山区完成2021年度公租房首轮分配选房工作
- 职工|缴存1116.69亿元！贵阳住房公积金2021年年度报告公布
- 开庭|蓝光发展新增开庭公告，涉多起票据追索权纠纷，2021年度预亏超百亿