向上穿透③|房企“雪藏”利润,物业却在筑高利润城墙 | 地产( 二 ) 华润置地|毛利率

就单一公司及其对应物业公司来看，融创服务、华润万象生活归属股东净利润实现翻番，相比于母公司融创并未公布2021年业绩及华润置地8.69%的归母净利润增长率相比，物业的发展潜力有目共睹。

碧桂园服务归属股东净利润达到了50.16%的增长，世茂服务归属股东净利润同比增长率达到63.08%，而碧桂园该项数据同比下降及世茂并未公布业绩的境况，也侧面反映物业公司未来发展可期。
从毛利率来看，地产行业毛利率下滑成趋势，半数房企毛利率降至20%以下，物业公司虽然受母公司业务影响，但是毛利率依旧相对坚挺。
就房企营收前10强来看，碧桂园、万科企业、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、新城发展、旭辉控股集团、绿城中国、中国金茂、龙光集团毛利率分别为17.74%、21.80%、23.54%、25.31%、26.97%、16.73%、19.29%、18.13%、18.61%、21.90%，毛利率低于20%的房企占到一半。最高毛利率26.97%是属央企华润置地。
就物企营收前10强来看，碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、保利物业、中海物业、华润万象生活、融创服务、旭辉永升服务、新城悦服务毛利率分别为30.73%、27.5%、18.55%%、18.68%、17.39%、31.08%、31.52%、27.64%、30.84%，毛利率低于20%的物企仅有3家，整体毛利率最高的物企为融创服务，该数值为31.52%（因世茂服务披露未经审核2021年数据，未有整体毛利率数据，因而不做参考）。
事实上，受宏观政策调整，房地产整体毛利率水平下降。从目前已经召开的房企业绩会来看，高管们所达成的共识是，房地产开发业务毛利率回归到30%已不太可能，地产向制造业看齐已成大势所趋。
对此，华润置地管理层的理解是：“行业毛利率回归20%左右是共识，未来，华润置地有信心将开发物业毛利率保持在22%、23%左右，集团整体毛利率水平保持在25%以上。”
龙湖管理层则认为，地产毛利率下降是行业现象，尤其是17、18年的土地市场较热，拿地的项目进入结算，龙湖的地产开发毛利保持在20%的水平，随着高杠杆房企的出清，地价回归，未来的毛利率会修复。
对比物企来看，物业行业之所以能成为资本宠儿，主要在于随着城市发展进入“存量更新”时代，基础物业管理收入以外的多种经营服务收入，所带来的巨大想象空间。
据公开资料显示，大部分上市物企物业管理服务毛利率在11%到30%左右，而增值服务的毛利率，则普遍达到了30%至60%的区间，增值服务毛利率达到了物业管理服务的两倍左右。
以2021年物企年报来看，碧桂园服务、雅生活服务、金科服务、旭辉永升服务、新城悦服务、远洋服务的社区增值服务分别达到了60.5%、45.7%、41.6%、44.9%、42.4%、40.0%，这意味着未来增值服务有更多的发展空间。
此外，从房企及物企年报“难产”情况来看，据不完全统计，包括佳兆业集团、中国奥园、宝龙地产、当代置业、三盛控股、合景泰富集团、富力地产、融信中国、阳光100中国、花样年、新力控股、祥生控股等十余家知名房企年报“难产”，港股掀起“停牌潮”。
【向上穿透③|房企“雪藏”利润,物业却在筑高利润城墙 | 地产】对比物企来看，截至3月最后一天，仍有恒大物业、彩生活、荣万家和奥园健康4家港股物企年报“难产”，49家港股物企顺利披露，母公司遭遇流动性危机成“难产”物企的共性。

向上穿透③|房企“雪藏”利润,物业却在筑高利润城墙 | 地产( 二 )

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