北京是四大一线城市之首 ， 按照2021年的房产价格 ， 对比2017年高位水平 ， 下滑了接近15% 。
深圳也是四大一线城市之一 ， 经济发展强市 ， 2021年8月份之后 ， 随着学区房政策的变动 ， 福田区原本2500万元的房子 ， 直接下滑至1900万元 ， 降幅超过500万 ， 还是无人购买 。
武汉、合肥、南京、成都皆是如此 ， 2021年之后 ， 一大批二线城市和新型一线城市例如成都、合肥、郑州、南京、武汉等二手房挂牌量超过10万套 ， 二手房东们折价销售的情况也比比皆是 。 除了二手房之外 ， 新房也掀起此起彼伏的折价促销潮 。 郑州的一位房产中介说 ， 下半年之后 ， 超过30个楼盘调低了销售价位 ， 低的下调1000元/平米 ， 高的下调3000元/平米 。
二、房产税已经开始试点 ， 房产成本进一步提高 。
房产学者马光远曾发文表示 ， 在十四五期间 ， 房产税到来的可能性很大 ， 与此同时另外的专家任泽平也表示 ， 会在未来的2-3年内出台 。 不过马光远和任泽平等专家们都预测 ， 在十四五的前2年到来的可能性很小 。
然而结果却出乎预料 ， 2021年底 ， 房产税就通过授权试点的方式正式开启了 。 房产税是一项财产保有税 ， 无论房子是否出售 ， 都需要缴纳对应的税费 ， 这就意味着这项费用需要房东独立承担而不可转嫁 ， 这就大大增加了房东的住房持有成本项目 。
房产税率多高呢？财税专家张学诞曾发表过一篇论文 ， 张学诞指出 ， 按照现阶段的情况来看 ， 需要妥善制定房产税的税率 ， 建议在0.8%-1.2%相对合适 。 与此同时张学诞还建议 ， 应该设置一定的免征面积 ， 对于人均住房在40平米或者60平米以内的 ， 则予以免征 。
三、除了房产涨速减缓 ， 房产税之外 ， 22年之后 ， 楼市出现一系列新信号 。
年前年后 ， 央行开启全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点 ， 释放资金达到1.2万亿元；在当月的LPR报价中 ， 打破了长达18个月不变的历史 ， 1年期的LPR下调了5个基点 ， 5年期的没有任何变化 。 不过 ， 央行开启了一轮MLF和逆回购操作 ， 根据新的中标利率 ， 分别都下调了10个基点 。
这被认为是新一年房贷利率下滑的前奏 。 LPR决定着实际房贷利率的高低 ， 而MLF利率则决定着LPR报价的高低 ， 随着近几个月MLF利率的不断下滑 ， 也意味着今后的LPR将进一步回落 ， 进而影响到各大银行的实际执行房贷利率水平 。
种种迹象彰显出：楼市正在回暖了 。
总结一下：一方面楼市遇冷 ， 销售不畅；另一方面房产税已经开启；再加上房贷利率开始下滑 。 在忽左忽右的风向中 ， 手中有钱的人何去何从？手中有50万元 ， 2022年该“买房还是存银行”？社科院给出答案！
社科院前不久发布了《中国住房报告2021-2022》 ， 在这份报告中 ， 对新一年房地产的情况做出了一番预测 ， 社科院认为 ， 受到各方面因素的影响 ， 2022年的房地产投资和开发面积或进一步下滑 ， 房产价格的涨幅也将出现回落 ， 全年房产价格增幅在-3%至3%之间 。 其实就等于零增值 。
算一笔账：
1、把50万元买房 ， 能溢价多少呢？中泰证券首席经济学家李迅雷说 ， 房产的折旧费在4%每年 ， 房产的租金收益率在3%左右 ， 李迅雷也认为 ， 房产的资金占用成本超过6% 。 这也就意味着如果按照一般情况计算 ， 50万元的房子 ， 在2022年不仅没有溢价值 ， 而且出现了损失 ， 损失率为7% ， 所以这套50万元房子贬值了3.5万元 。
2、把这50万元存进银行 ， 收益高低？根据现阶段的银行定期存款利率计算 ， 多数银行在3.85左右 ， 只有个别的农村银行才超过4% 。 依据4%计算 ， 那么50万元一年下来的名义收益为2万元 。 不过在CPI和通胀一般性价格因素下 ， 还需要考虑6%的资金成本 ， 这样下来50万元存进银行 ， 最终损失了1万元 。
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