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|华夏幸福、恒大、蓝光、阳光城、世贸房企，会“以票换房”么？( 二 )


2 、《商品房买卖合同》签订和备案的完成 ， 就基本完成“以票换房”的手续 ， 一定要及时签订合同且备案 ， 备案是最重要的 ， 防止房产开发商一房多卖 ， 一房多抵的行为 ， 直至持票人取得期房所有权 。 在此交易过程中 ， 地方城建局或者政府可能为了保护购房者、建筑承包企业的权益 ， 强制出函要求开发商解除“以票换房”的认购协议 ， 更匪夷所思的是开发商以不可抗力的解约条款 ， 弄得持票人哭笑不得 。 所以签订协议时 ， 明确不可抗力的范围就显得格外重要 。
在协商“以票换房“的过程中 ， 一定确认开发商是否有《商品房预售许可证》 ， 许可证是商品房进行合法交易的基础 ， 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》（以下简称《解释》）第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证 ， 与买受人签订商品房预售许可合同 ， 应当认定为无效 ， 但是在起诉前取得商品房预售许可证的可以认定为有效 。 并对所抵的房屋所有权状态要尽职调查 ， 包括产权调查或要求房产开发公司提供产调报告 ， 确认标的商品房不存在查封、抵押等权利瑕疵 ， 如果你有充足的时间 ， 也可以对标的房产进行现场实地考察 ， 或者通过贴吧、微博等公众网络 ， 了解房产不存在烂尾等情况 。 当然商票结清并收回 ， 房产也未拿到的案例比比皆是 。
“以票换房”的法律途径是好的 ， 持票企业小债权人众多 ， 态度也从最初的拒不接受 ， 逐步转变为“先下手为强” ， 优质项目可能供不应求 。 但是小编还是要提醒持票企业 ， 目前来看 ， 以房产冲抵逾期商票这个方式依然存在非常大的不确定性 。 奥普家居冲抵恒大商票的商品房仍未办理过户手续 ， 商票的追索权仅仅六个月 ， 如果不是暴雷的企业 ， 或者即将暴雷的企业 ， 建议以“票据追索纠纷”诉讼最为合宜 。

如遇商票结算 ， 不要轻易换票 ， 延展、或者抵房 ， 看清、看透、避免踩雷 。 如有建筑和票据纠纷问题 ， 欢迎大家前来共同探讨 。
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