??库存
??狭义库存环比持稳
??但成交低迷而去化周期普遍拉长
??4月整体市场供求双跌，供略高于求。监测的30个重点城市供求关系分化，北京、南京、合肥、无锡、长沙、武汉等供过于求，其中常州、长沙、福州等供求关系恶化；深圳、成都、宁波、西安、重庆、厦门等供不应求。
??一方面受供应不足制约，另一方面市场信心仍较悲观，叠加部分疫情因素下多城市楼市尚未回暖。因此新房成交规模仍处于历史低位，故4月虽30城商品住宅库存面积环比波动有限，但库存消化周期普遍同环比齐升，仅宁波、天津、大连、杭州等下降。大连、东莞、昆明、青岛、武汉、南宁等库存消化周期已超过2年。
??成交结构
??北京、深圳中高档集中网签
??占比上升均超10pcts
??4月上海受新冠疫情影响，备案数据多为3月成交住宅延迟网签。
??从价格段分布来看，低档产品占比北京下降19pct，深圳上升1pct；中低档产品占比北京下降1pct，深圳上升3pcts；中档产品占比北京和深圳分别上升8pcts和21pcts；中高档产品和高档产品北京和深圳分别上升11pct和下降26pcts。
??从面积段分布来看，90平方米以下产品占比北京和深圳分别上升5pcts和18pcts；90-120平方米产品占比北京上升4pct，深圳下降12pcts；120-144平方米产品占比北京和深圳均下降2pcts；144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比北京和深圳分别下降6pcts和4pcts。
??二手住房
??同比降幅同步扩大至56%
??青苏杭深圳等同比跌幅均在60%以上
??4月二手房市场整体环比再降，9个重点城市预计成交319万平方米，环比下降9%，同比下降56%，较3月扩大4pcts。前4月累计成交1214万平方米，同比降51%，较前3月扩大2pcts。
??从日成交数据来看，部分城市成交规模率先回升。深圳、青岛和东莞4月成交分别环比上升81%、29%和59%。但从同比来看成交规模仍处于历史底部。
??土地市场
??成交规模延续低位运行
??七城首轮土拍热度显著分化
??4月当月，全国300城经营性土地4月总成交建筑面积仅6537万平方米[ 本月土地成交数据统计至2022年4月27日，仅一线城市包含2022年4月29日成交的深圳数据，下同。]，环比3月微涨1%，但同比降幅近六成，依旧在历史低位；成交幅数共计1397幅，环比增幅约13%，同比降幅高达48%；成交总价方面，本月土地成交总金额增至2752亿元，环比上月上涨36%，同比依然下降，降幅高达53%。值得注意的是，受杭州、宁波、南京、天津等城市首轮集中土拍的影响，成交单价同环比均上涨，平均楼板价增至4210元/平方米，环比涨幅突出，高达34%。
??市场热度方面。由于本月成交主力城市为集中土拍的重点城市，包括杭州、宁波、南京、成都、长沙在内的多个城市均有优质土地高溢价成交，因此带动成交溢价率环比微增，较上月上涨了0.3个百分点至4.8%。土地流拍方面，由于优质用地入市比例提升，重点监测城市的流拍率较上月出现微降，降至17.5%。
??城市之间的土拍热度分化仍在持续。以本月完成首轮集中供地的7个城市来看，深圳、杭州、宁波热度明显更高一筹，首轮成交平均溢价率均在5%以上，尤其是深圳，8宗地全部触及价格上限，平均成交溢价率达15%，杭州热度同样不低，成交的59宗地中多达23宗地触及中止价进入一次报价阶段；而南京、天津等城市热度却较去年第三批次明显走低，尤其是天津，29宗地中有24宗地遭遇提前撤牌或流拍，成为本月流拍主力。
推荐阅读
- 地块|龙湖集团前4个月权益销售额314.3亿元，4月新获4宗地块
- 签约金额|首开股份前4月签约金额279.28亿元 同比下降29.71%
- 土地出让金|中国海外发展：前4月销售686亿元，282亿元拿14宗地
- 销售金额|越秀地产前4月累计销售263.59亿 单月销量同比提升61%
- 合约|绿地香港(00337)前4月合约销售额约43.85亿元
- 绿城中国|绿城中国前4月销售额同比下降34.9%至637亿元
- 溢价率|4月中国各地土地流拍减少 杭州“卖地”收入居首
- 合生创展|合生创展前4月合约销售额106亿 物业销售均价19861元/㎡
- 合同销售额|越秀地产4月合同销售额125.44亿元 同比上升约61%
- 累计协议|远洋集团4月协议销售额68.3亿元