住宅增值税计算方式是以差额或者全额的方法计算（未满两年） 。全部房款÷1.05×5%×1.13 。无论是全额征收还是差额征收 ， 都是应纳税金额÷1.05还原成不含税价格 ， 然后再乘以税点 。
【住宅增值税怎么算】增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税 。一般情况：增值税的税率为5.6% ， 决定“增值税”多少有两个关键条件 ， 分别是是否满两年以及是否为普通住宅 。
个人将购买不足2年的住房对外销售的 ， 全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的 ， 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额5.6%征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的 ， 免征增值税 。
需要注意特殊情况是 ， 以上仅针对住宅 ， 对所售房产是非住宅类 ， 如商铺、写字间或厂房等 ， 则不论是否满2年都按差额征收增值税 。
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