2014年9月青岛全面放开限购 ， 到2016年下半年楼市才回暖 ， 大家可以算算这个回暖时间 。
我有一套房子 ， 在2016年9月份时挂100万 ， 看房的人嫌三嫌四的 ， 愣是没卖出去；到了2017年2月份 ， 直接160万卖出去了 。
因为这个火爆 ， 2017年3月青岛发布新一轮限购令 。
青岛楼市本来应该在2017年下半年就熄火了 ， 但因为上合峰会的原因 ， 2017年年底和2018年初青岛楼市彻底飘起来了 。
这就有了2018年4月青岛全国最严的五年限售 。 再然后 ， 青岛楼市冷清、萧条至今 。
我们以2016年下半年的这一轮回暖为例 ， 看看现在青岛楼市是否符合回暖的条件 。
下表是2016年7月青岛的楼市大环境：
2016年时 ， 青岛全面放开限购；现在 ， 青岛仍然执行着2017年和2018年的调控政策 ， 限购、限售仍然十分严格 。 虽然传出了一些松动的消息 ， 但力度太小 。
2016年青岛首套房首付2成 ， 次套3成；现在 ， 首付3成 ， 次套4成 。
2016年时 ， 青岛主流房贷利率是4.17% ， 基准利率打8.5折；现在主流利率依然在5.0%上下 。 即使按照其他城市出现的最低4.4%来计算 ， 也比2016年要高 ， 而且相对4.6%的LPR只打了9.56折 。
所以 ， 从楼市大环境上来说 ， 青岛楼市距离回暖尚有不短的距离 ， 更何况是房价上涨 。
所以 ， 下一步青岛楼市政策、信贷还会继续放松 ， 步伐也会加大 。
03 最危险的后果！
卖房者在等房价上涨 ， 买房者在等房价下跌 ， 相关部门却在救市 。
最终 ， 楼市是否能够救得起呢？还会持续以前的规律吗？我想 ， 这需要打一个大大的问号 。
2022年和2016年 ， 已完全不同 。
2016年时 ， 大棚改正在进行时；2022年的棚改计划量已经不足2016年的5%：
2016年时 ， 我国城镇化率只有57.35%；2021年底已经达到64.72% ， 人口红利骤降 。
2016年时 ， 我国GDP增速6.7%；2021年只有5.1%（两年平均增长） 。
2016年时 ， 正是大开发商成长之时；2022年却纷纷爆雷 ， 让买房者对期房一点信心都没有 。
更为关键的是 ， 经过两年半的疫情考验 ， 很多人收入降低了 ， 消费降级了 ， 对楼市前景也不看好了 。 一句话 ， 对楼市死心了 ， 哀莫大于心死 ， 目前的这一点政策放松根本吊不起来他们的胃口 。
所以 ， 卖房者也要有房价一直不涨甚至继续下降的准备 。 这一次 ， 对于楼市是真的救市 ， 想要涨价去库存要比2016年难上十倍百倍 。
作为卖房者 ， 该置换的置换 ， 该出租的出租 ， 单纯变现的可以选择等等政策宽松 ， 但不论如何都该做长期的准备了 。
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