郑州|重磅！郑州叫停首套房20%的首付，未来还能实行吗？( 二 ) 首套房|楼市|新房

二、其实还是信贷风险问题：低首付让没钱的人也大笔债买房，这不就是“次贷”吗？现在这个情况，买新房确实就是在救市，买二手房也算间接救，因为旧房主拿到钱也可以升级，这个道理没错。问题是：烂尾房重新上市，低首付让一些没多少钱的人也能负大笔债买房了，这不就是“次贷”吗？

其实，这里还是信贷风险问题：

30%首付，加上亲朋消费贷大概20%首付就够了，也就是20万能撬动100万的资产价格， 5倍杠杆。
20%首付，加上隐形杠杆和消费贷等10%就够了，也就是10万就能撬动100万的资产价格， 10倍杠杆。

假设居民收入预期稳定，房企把钱拿来建房子，那么居民是可以咬咬牙还款的，即便真的10倍杠杆上车，郑州能保证居民收入稳定提升吗？能保证房企回款不是堵窟窿而是盖房子，控制烂尾楼比例不要进一步扩大吗？

假设不能， 5倍杠杆和10倍杠杆，你觉得哪一种居民断供可能性大呢？70%首付风险是居民的， 30%首付只要资产不缩水二三十，银行承担风险可控， 10-20%自有资金，剩下全是房贷和消费贷，出问题风险在谁身上？这就是赤裸裸的次级危机了。

我认为叫停的做法是正确的，降低首付相当于降低了购房门槛，增加了断贷风险，而我们要的是完全降低杠杆，而不是增加杠杆。

三、最后，成都西安降了首付，南京郑州降首付被收回，为何各城市救市政策截然不同？

根据数据，我们用贷存比及居民杠杆率衡量过住户部门的负债情况，其中杭州和厦门的负债率最高，两个城市整体的杠杆率位于全国前列。

理论上救市政策开始以后，这两个城市应该迅速行动护盘楼市，但这两个城市均在外围放宽限制，杭州仅放开二手房买卖，而新房市场目前还没动作。厦门允许三胎继续购房，放松岛外限购，这些政策均没有全面放松限购来的快，甚至我们认为都是很有限的。

而南京、郑州、成都、长沙、西安的救市为何又不一样呢？采用降首付方案的只有成都、西安、太原，相比之下这些城市的住户杠杆率并不高，除去放松限购以外，还出台了降首付的政策。

另外，北京上海也采取了不同的政策，北京据悉可能放松部分限购，上海则全面启动棚改，深圳目前也只有刺激消费的政策。

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