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一直以来 ， 都有不少网友和粉丝咨询 ， 经开区有个滨湖西板块的新房 ， 价格2.2-2.3万 ， 精装修交付 ， 说是央企开发 。
这么一看 ， 也就知道了 ， 该项目是位于经开区临湖社区的华润昆御府 ， 周边工厂和回迁房遍布较广 ， 基本上这个项目就是给厂区做配套住房的 ， 带动一下周边的人气及提升居住品质 ， 不过2.2万这个价格在这看来确实有点高 ， 毕竟周边二手回迁也不过1万出头 ， 华润这次有点难搞了 。
【华润|前有追兵后有堵截，且看华润如何突围？实探厂区及安置房旁拓荒盘】
回顾一下 ， 拿地情况如下：
JK202110地块位于天都路以西、云海路以北 ， 面积约141.37亩 。 由华润拿下地块 ， 居住、幼儿园用地 ， 居住用地成交单价1290万元/亩 ， 楼面价9674.95元/㎡ ， 总价167787.30万元 ， 溢价率1.98% ， 配建保障性租赁住房比例(毛坯)25% 。
周边环境的弱势较明显 ， 住宅较少 ， 主要是回迁小区、工厂、产业园 ， 无地铁规划 ， 学区为经开实验自贸区学校 ， 居住氛围较为一般 。
华润昆御府 ， 项目共规划6栋大高层（仅3栋对外) ， 14栋小高层 。 户型面积93㎡起步 ， 面积段在93-115㎡ ， 小高层面积116-128㎡ 。 预计可售房源1224套 。 毛坯限价18865元/㎡ ， 加上精装修和装配式 ， 入市价2.2-2.3万 。
再看看一下周边环境实拍组图 ， 环厂区 ， 回迁绕 ， 劣势明显 。
项目位于经开区临湖社区的天都路和云海路交口 ， 周边住宅以回迁房临湖社区为主 ， 其他周边以厂房、物流园为主 ， 西侧就是联合利华物流园 ， 北侧是安运等物流公司和晶弘电器公司 ， 南侧是大众研发中心和联宝科技 ， 东侧是临湖社区和熔安家园 ， 学区比较普通 ， 挂牌的经开实验自贸区学校 ， 大型商业匮乏 ， 没有地铁等劣势 。
那么 ， 这个盘有何优势？
开发商比较有自知之明 ， 做了面积段下沉 ， 小户型93起步 ， 首付门槛低3成起步 ， 华润开发 ， 仅适合刚需客户；投资是非常不建议 。
再来看看该楼盘的去化情况 ， 根据备案网的信息查询显示 。
3月下旬登记的4栋楼 ， 距今3个月不到 ， 去化仅6-7成左右 。
5月上旬登记了2栋楼 ， 距今1个月不到 ， 去化实在是惨淡 ， 仅有那么几套而已 ， 个位数 。
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