长沙|都说房产“有价无市”，那么这个“有价”是怎么来的复式公寓|loft|评测

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二手房有价无市，价格为什么这么坚挺？
房子的特殊性与股市是完全不一样的，房价的背后，也就是这个价格的背后，有一半的利润是ZF的财政收入，开发商的利润是不错，相对财政收入是无法相比的。
那为什么一定要限跌呢？
不管从哪个方面来讲，都不能大跌，后面涉及到房地产税，如果土地一旦卖不动时，房价又跌，房地产税又能收多少呢？
实在是印了太多的钱，也就是纸币，最好稳在房子里不要动，这样后面的事情就好推动一点。

明年是最后的投资卖房，或者房产变现的窗口期，明年不卖房，以后就得折着卖房了。
三四线城市，土地出让金的价格与土地出让金的机会成本差不多。
一亩地一年的产值，平均是2000到3000元，也就是每个平方每年3块到4块， 100年就是300到450元的产值，也就是每平方米的机会成本，大约是300到400元。
每平方公里路网密度7公里，每公里3000万，每个平方的交通投入就是266元，假设每平方公里市政投入是交通投入的一倍，则每平方米的市政投入是266元。
综合起来，三四线城市每平方米土地的合理出让成本，就是832元到932元。
按照30%的征迁毛利率，三四线城市合理的土地拍卖价格就是1189元到1331元。
再就是建筑成本，每平方米建筑需要3到6个工，每个工平均价格300元。每平方米的工钱是900到1800元。

每平方米需要混凝土0.7个立方，钢筋70公斤，混凝土价格300到400元每立方，运输成本50到60元，钢筋一吨5000元，建筑材料成本大约是595到672块。
每平方米的建筑成本，大约是1495元到2472元，同样按照30%的毛利率，每平方米建筑招标价格就是2136元到3531元。
合计，房屋每平方米的造价是3325元到4862元。同样，开发商也是30%毛利率，因此三四线城市每平方的合理售价就是4750元到6949元。
可以预见的是，普通三四线或者县城城市的每平方米，房价基本都会低于5000到7000元，部分地区的房子还会低于5000元。
三四线城市供应大于需求，房价基于成本。一二线城市需求大于供应，房价基于需求，而需求取决于收入。
按照国际大都市房价规律，一二线城市一套房子的价格大约是本城市家庭可支配收入的8到12倍，或者年房租的20倍到30倍。

譬如上海， 2021年人均可支配收入约是8万，平均一个家庭2.5个人，家庭月收入约是20万，按照可支配收入来算，上海每套房子的价格应该是160万到240万。平均每套87平米，每平方米合理价格就是18400到27600元。
上海市区每平方米租金价格是90（宝山）到150每平方米（黄浦）每月，一年的租金就是93960元到156600元。
根据租金，上海市区平均一套房子的价格是187.9万到469.8万，也就是每平方米的交易价格约是21600元到54000元。平均租金100元，倒推上海平均新房二手房合理价格是24000元到36000元。
其他一二线城市类推。
【长沙|都说房产“有价无市”，那么这个“有价”是怎么来的】对比一二线和三四线城市新房、二手房交易价格，一二线房子的价格明显比价值高，一旦调整起来，调整的幅度会更大一些。

长沙|都说房产“有价无市”，那么这个“有价”是怎么来的

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