此外 ， 三四线城市一直是碧桂园的主战场 ， 其在三四线城市拿地金额占比一度超过70% 。
就对三四线房地产市场来说 ， 拿地成本相对较低 ， 房价弹性相对较小 ， 建安成本在成本构成中占比最高 ， 对项目成败有着重大影响 。
凭借出色的成本控制能力 ， 碧桂园在三四线城市中可以在竞品难以盈利的情况下保持稳定的销售利润率 ， 成本优势成为碧桂园在三四线城市的一个差异化竞争优势 。
不过 ， 随着三四线城市棚改热潮过去 ， 三四线城市地产销售开始全面承压 。 尤其是2019年以来 ， 房价下调的三四线城市数量明显增加 ， 且下滑幅度继续加大 。
地价上涨而房价下调 ， 碧桂园此前的成本优势也变得无济于事 。 通过上图可以看出 ， 相比2018年同期27%的毛利率 ， 碧桂园毛利率三年内下降近10个百分点 ， 严重影响了公司利润端的表现 。 而考虑到公司货地比仍处于下行区间 ， 碧桂园利润率的下滑趋势大概率仍将持续 。
除了毛利率下滑风险之外 ， 碧桂园未来的营收压力也不容乐观 。
国内地产销售是以期房为主 ， 合同销售确认为营收的时间周期一般是1-3年 。 因此 ， 对于地产企业而言 ， 合同销售金额对应的是未来1-3年后的业绩表现 。
2021年全年 ， 碧桂园累计权益销售面积为6641万平 ， 同比下滑1.4% ， 权益销售金额为5580.0亿元 ， 同比下滑2.2% ， 这也是碧桂园自上市以来首次出现规模负增长 。
最新数据显示 ， 2022年1-5月 ， 碧桂园全口径销售额也从去年的3777.92亿元下滑至2277.71亿元 ， 跌幅39.71% 。 其中 ， 5月合同销售额约为287.1亿元 ， 较去年同期(573.8亿元)下滑50% 。
进入到2022年 ， 碧桂园的销售非
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总负债1.65万亿元
对于处于风声鹤唳中的地产企业而言 ， 偿债能力要远比净利润数据更加受到投资者的关注 。 年报数据显示 ， 截至2021年末 ， 碧桂园负债高达1.65万亿 ， 资产负债率为84.57% ， 是房地产行业负债额仅次于恒大的企业 。
由于此前过于激进的扩张策略 ， 过去几年碧桂园负债总规模持续大幅扩大 。 数据显示 ， 2015年-2020年 ， 碧桂园负债总规模由2726.16亿元飙升至1.76万亿元 ， 5年之内涨幅超过6倍 。
进入到2021年 ， 碧桂园在“三道红线”政策压力之下开始了缩表进程 。 但从“三道红线”数据上看 ， 碧桂园仍处于“黄档”范围 。
所谓三道红线 ， 即剔除预收款(合约负债)后的资产负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍 。 截至2021年末 ， 碧桂园净负债率为49% ， 现金短债比为2.3倍 ， 剔除预收账款后的负债率为74% ， 仍高于70%的红线 。
不过 ， 指标转绿也不等于绝对安全 。 截至2021年底 ， 碧桂园不受限制现金余额为1470亿元 ， 有息负债为3374.34亿元 ， 其中2022年年内到期的银行及其他借款约643.82亿元 ， 一年内到期的短期债务共约790亿元 。
表面来看 ，
一般来说 ， 地产企业应付账款主要为对地产上下游产业链企业的占款 ， 而票据支付在资产负债表中计入应付账款 ， 体现为企业的无息债务 。 因此 ， 在“三道红线”政策之下 ， 一大批房企纷纷通过增加应付账款及票据方式调节负债结构 ， 并扩大对上游供应商的资金占用 。
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