购房置业|百城楼市调控松绑，央行房贷利率降低2次，为啥刚需还不买房？楼市|房贷利率|房价

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1~5月份楼市调控已经超过300次，受调控城市超过100城，除了政策在松绑限购、限售外，央行也对房贷利率进行下调，自从1月下降5个基点后， 5月份再乘胜追击下调15个基点，目前的房贷利率已经从4.6%降到了4.45% 。楼市诚意满满下，预期的购房潮却没有报复性增长，反倒是销售降幅再扩大，根据国家统计局数据显示， 1~5月份，商品房销售面积同比下降23.6%；销售额下降31.5% ，降幅均比1~4月份有所扩大。为什么楼市松绑力度这么大，刚需还是不肯买房呢？6个现实条件让大家更愿意先观望：

【购房置业|百城楼市调控松绑，央行房贷利率降低2次，为啥刚需还不买房？】第一，土地出让金收入下降影响财政收益
1~5月，全国政府性基金预算收入21948亿元，比上年同期下降26.1% 。其中地方性土地出让收入下降更是达到了28.7% ，房地产是支柱型产业，对于地方城市来说，土地出让收益对财政收入影响巨大，如今，主要收益下滑幅度高，加剧了地方财政收支矛盾，多地表示，当地年初设定的收入目标预计难以完成。为了刺激土地市场，土地出让金降温是可预见的，房子和土地是面包和面粉的关系，土地降价，房价也可能会跟着降。
第二，松绑范围没有覆盖到自己想买房的城市
虽然是百城在松绑楼市，但我国的城市有超过600个，也就是说目前的楼市松绑可能刚达到了六分之一，很多一线城市、热点二线城市还没有给出更大幅度的松绑福利，部分已经松绑的城市主要集中在三四线，以及一些楼市发展本身持续降温的省会城市，比如哈尔滨、郑州等地，楼市遇冷下，房子难卖，房产增值受限，而想要买房的人，主要瞄准的是北上广深等优质一线城市，想买房的区域还没给出让他们满意的松绑措施，自然不会急于入市。

第三，首付降低仍然支付无力
多地降低首付比例，首套房最低降至20% ，相比原先的30% ，降低了10%的高幅度，但如今房价水平仍很高，全国商品房均价为9527元/平方米，跌幅为10.3％。降了十分之一，还是近万元的高水平，对于多数普通家庭来说，承担万元房价的压力仍然很重。
第四，房贷减负的实际水平较低
央行降低房贷后，其中还明确了首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，就是说，购买首套房的话，还能在4.45%的基础上再降低0.2% ，最低可以按照4.25%的利率还贷。但实际放在月供里计算，假设购买的是首套房，按照等额本息方式还款，房贷是100万元，还贷30年，从4.6%降低到4.25% ，月供从5126.44元降至4919.40元，每个月能省约207元，一年可省约2485元， 30年就是约74550元，减去这部分省下额钱，总还款额仍然超过148万元，相比百万的贷款，这点利息对于工薪阶层可能还是杯水车薪，并没有实现很多刚需期望的，房价腰斩、膝斩。

第五，结婚率下降、失业率上涨
根据《中国婚姻家庭报告2022版》显示，我国2021年结婚登记对数下降到763.6万对，连续八年下降，结婚率创新低，意味着生育率也将跟着下降，如今的购房主力军主要是结婚和生育的这部分群体，最大支柱受考验，房子消化自然更难。为什么大家不敢结婚生育，目前的经济形势对于年轻人友好性不高， 4月份16-24岁青年人的失业率大幅上升至18.2% ，今年千万毕业生涌入市场求职，就业形势将更严峻。

购房置业|百城楼市调控松绑，央行房贷利率降低2次，为啥刚需还不买房？

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