11 ， TCL集团出售资产包:科技和家电占“小头”,超40亿是房地产_搜狗...TCL集团（000100.SZ）的重组依然是当前资本市场热点话题 ， 计划出售的47.6亿元资产 ， 到底应该怎么估值？交易对价怎样才能平衡各方利益？这是投资者争论最多的焦点 ， 董事长李东生也被推至风口浪尖之上 。
出让的资产当中 ， 真正值钱的是TCL产业园、惠州家电和酷友科技 ， 对应的产业分别是房地产、空调、O2O（线上到线下） 。上述三者资产评估值在评估基准日2018年6月30日分别为32.94亿元、10.63亿元和4.74亿元 。
然而算上评估基准日后 ， 在2018年8月划转给TCL产业园新增价值7.55亿元的附属公司股权 ， 这也使得47.6亿元的转让对价当中 ， 转让的资产有超过40亿元是房地产业务 。
超过40亿元转让房地产业务
按照重组方案 ， TCL集团将转让其持有的TCL实业100%股权、惠州家电100%股权、合肥家电100.00%股权、酷友科技55%股权、客音商务100%股权、TCL产业园100%股权、格创东智36%股权以及通过全资子公司TCL金控间接持有的简单汇75%股权、TCL照明电器间接持有的酷友科技1.5%股权 。
12月8日公布的重组报告书称：“TCL产业园及其重要子公司主要资产为土地” 。2018年6月30日 ， TCL产业园净资产为26.34亿元 。2016年、2017年、2018年上半年 ， 归属母公司所有者的净利润分别为1.39亿元、2278.89万元和4948.15万元 。
TCL产业园主营业务是开发、运营TCL集团智能终端业务的厂房、办公物业等 。2018年6月30日本次交易选取资产基础法对TCL产业园进行评估 ， 其（母公司口径）净资产账面价值18.16亿元 ， 评估值32.94亿元 。“除本次交易外 ， TCL产业园最近三年未进行资产评估 。”
在给深交所公司管理部的回复当中 ， TCL集团称 ， “TCL产业园及下属子公司从经营模式、经营品种与资产类型可分为四大类 ， 即房地产建设管理企业、房地产开发企业、出租物业企业和物业管理企业” ， 关于评估中的增值 ， “不动产评估增值导致净资产增加 ， 故长期股权投资评估增值 。”
增值主要来自于对房地产公司的长期股权投资 ， 其中TCL产业园持股70%的深圳TCL房地产有限公司的投资成本为2.13亿元 ， 评估值8.65亿元；TCL产业园持股100%的深圳TCL工业研究院有限公司投资成本5000万元 ， 评估价值为9.04亿元 。
重组报告书称 ， 深圳TCL工业研究院有限公司持有的深圳TCL工业研究院大厦、惠州市TCL国际酒店有限公司持有的惠州市TCL国际酒店、深圳TCL光电科技有限公司持有的TCL国际E城（部分）4个已建成的项目租赁收入 ， 还有2个在建项目——广州TCL科技发展有限公司持有的广州TCL大厦（琶洲项目）的待租部分 ， 和广州云升天纪科技有限公司持有的广州科学城项目未来租赁收入 。
2018年10月 ， TCL集团与TCL产业园签署《股权划转协议》 ， 双方同意TCL集团将所持有的广州科技发展100%股权以账面净值划转至TCL产业园 ， 基准日为 2018年8月31日 。广州科技发展出资额为9.84亿元 ， 增资7.55亿元 。广州科技发展的主营业务为产业园区物业与办公物业 。广州科技发展持有广州市海珠区琶洲西区AH040113地块 ， 用途为“批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地” 。
这次近8亿元的增资 ， 以及其他增资事项 ， 也使得TCL集团出售资产的交易价格从2018年6月底估值的39.6亿元增加到47.6亿元 。这次47.6亿元的交易对价当中 ， 超过40亿元的资产其实是房地产业务（32.9亿元加上增资的7.55亿元） 。
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