营改增后土地增值税如何计算？
【营改增土增税如何计算方法,房地产土增税怎么计算】
营改增后土地增值税计算方法为：应纳土地增值税=增值额×税率1 公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额 。纳税人转让房地产所取得的收入 ， 包括货币收入、实物收入和其他收入 。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用 ， 或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目 。
纳税人计算土地增值税时 ， 也可用下列简便算法：土地增值税的计税额 ， 可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算 ， 具体土地增值税计算方法如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%（二）增值额超过扣除项目金额50% ， 未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%（三）增值额超过扣除项目金额100% ， 未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5% ， 15% ， 35%为速算扣除系数 。
结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道 ， 本文所谓“改前房”仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋 。另外考虑到增值税跟土增税相结 合业务的多样性和复杂性 ， 下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人 ， 交易金额为含税价 ， 按土地增值税的计算方法中的简易征收 。例： A公司是原营业税纳税人 ， 营改增后为一般纳税人 ， 其机构所在地在青海省西宁市 ， A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处(坐落地位于西宁市) ， 取得了相关发票;成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元 ， 并办理了过户手续 。
营改增前A公司销售此房屋土地增值税的计算方法为：假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C公司并开具了发票：应缴营业税=(1500-1000)*5%=25万元;城市维护建设税=25*7%=1.75万元;教育费附加=25*3%=0.75万元;印花税=1500*0.0005=0.75万元;土地增值税的税额为：收入额=1500万元;扣除额=1000(1 3*5%) 30 25 1.75 0.75 0.75=1208.25万元;注意上式第一项：根据财税[2006]21号第二条、关于转让旧房及建筑物能提供购房发票的 ， 经税务部门确认 ， 购房原始成本金额 ， 可按发票所载金额并从 购买年度起至转让年度止每年加计5%计算 。
每年指以12个月为1年 ， 超1年不满12个月但超6个月可视为1年 。契税(有完税凭证)也可扣除(但不得作为加 计扣除基数) 。增值率=(1500-1208.25)/1208.25=24.12%;应纳土增税=291.75*30%-1208.25*0=87.53万元例：营改增后A公司销售此房屋土地增值税的计算方法为：财税【2016】36号附件2“营业税改征增值税试点有关事项的规定”第一条第八款、国家税务总局公告2016年第14号 “国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告”第三条、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产 ， 可以选择适用简易计税方法 ， 以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额 ， 按照5%的征收率计算应纳税额 。
推荐阅读
- 营改增餐饮发票税率是多少,浙江餐饮酒店营改增调查
- 土豪金颜色的图片,新增土豪金版本
- 营改增后房地产企业土地增值税如何缴纳,房地产预售项目预缴土地增值税如何计算
- 营改增后运输业税率是多少,钢管行业增值税税率是多少
- 北京最低税负是多少,营改增后北京市现代服务业平均税负是多少
- 建筑营改增如何抵扣,营改增进项税额的抵扣解读
- 如何处理营改增后甲供与专业分包,全面推开营改增后签合同