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关心贷款市场的朋友 ， 一定跟我一样的感受：今年的贷款利率为啥这么低？利率狂降 ， 真是历史罕见 ， 小心脏都受不了！
至去年年底以来 ， 央行几次下调存贷款利率 ， 一是应对外部压力 ， 二是国内发展的需要；这里我就不展开交流了 。
什么是“转贷置换”？
所谓的“房产转押置换” ， 就是不管是做买房按揭抵押给银行的还是做生意周转抵押给银行的房子垫资解押再重新抵押给银行 。
为什么要做“转贷置换”？
从2017年10月份以来 ， 央行为了支持房地产市场健康有序发展 ， 几次提高贷款利率 ， 我记得2018年一个客户生意急需资金周转当时从银行里拿利率达到了7.85% ， 比如借100万 ， 一年仅利息就要78500元；
可是今年呢 ， 受疫情影响 ， 国家有很大力度的贴息政策给中小微企业 ， 年化最低可达到3.6% ， 并且不需要每年归本还本金的福利 ， 这样就可以保持3-5年的低息成本 ， 并且随着经济的好转 ， 未来的利率难免会再次走高 ， 所以抓紧去做“转贷置换” ， 省下来的钱作为手里的现金流或家庭备用金不是更好吗？
案例分析：
张先生2015年买了套房子价值100万（整数好对比） ， 首付30万 ， 房贷按揭70万 ， 按揭30年 ， 经过7年的房产升值和每月还款 ， 到2022年房产价值200万 ， 房贷还剩64万 。
64万垫资过钱解押后 ， 张先生拥有一套价值200万的全款房 ， 还欠过桥公司64万 ， 200万*0.7(放款7层）＝140万 ， 140万减去64万过钱资金＝76万 ， 你还可以把这个钱贷出来用作生意周转和备用金 ， 这个利息低至3厘 ， 比之前房贷利息还低 ， 额度大 ， 年限长 ， 还款压力小 。
只要有空间或你想节约成本 ， 都可以转押到低利息的银行 ， 帮您剩下的利息都是赚到的 ， 这种就是“转贷置换” 。
转换置贷可以贷款几成？
房产抵押贷款 ， 房贷置换 ， 假如你的房产还在按揭当中 ， 需要先做过桥把房产赎回来 ， 过桥的费用需要根据当地的行情拿 ， 每个地方的过桥费用不一样 ， 大城市的费用基本都是万分之10一天 ， 用几天算几天费用 ， 做转贷置贷的业务过桥的时间基本至少需要10天左右 ， 把房产赎回来之后再进行抵押 。 你要是自己能想办法解决过桥资金那就又省了一笔 。
一般抵押的额度是房产价值的7成 ， 如果你是优质客户条件比较优秀加上有经营项目 ， 房产抵押的额度可以上升到10成 。
商业抵押贷款 ， 还款方式有两种 ， 一种是等额本息 ， 最长可以做到30年 ， 一种是先息后本.一般都是1年或者3年还一次本 ， 可以续期 ， 转换置贷最划算最省钱就是抵押经营性贷款 ， 利率是非常低的 ， 按揭贷款了几年的房产 ， 升值了 ， 如果需要用现金完全可以使用这种方式变现 ， 提高资金的使用率 。
转贷置换有何风险？
对于个人来说转贷置换是没有什么风险的 ， 唯一的风险就是你偿还能力有问题 ， 假如你还款能力有问题的话 ， 那么你按揭贷款一样的会出问题 ， 所以最大的风险就是在于个人本身 ， 如果你自己的小额贷款比较多的话 ， 这种方式是你最好的方式 ， 可以变现把小额贷款平掉 。
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