轻资产运营模式以普洛斯为例：普洛斯在开发运营过程中主要包括物业开发部门、物业管理部门以及基金管理部门，三个部门之间协调合作形成了一个资产（物业）与资金的闭环 。具体来看，物业开发阶段，普洛斯引入产业开发基金或者成立合资公司进行物业开发，通过标准设施开发或者定制开发形成开发产品 。在项目建成后，物业管理部分对移交的新完工物业进行招租和培育，使其达到稳定运营状态 。经过一定的培育周期（通常1年左右），当物业出租率、租金回报率满足一定条件后，普洛斯将成熟物业置入旗下物流地产基金（包括私募基金以及REITS），提前兑现物业销售收入，当然，一般情况下，物业管理部门还会继续对置业基金的物业进行物业管理，并收取一定的物业管理费 。
从整个运营模式来看，普洛斯的开发部门是业务的基础，其拿地能力决定了公司的土地储备，并且其项目选址能力以及项目建设标准（结构、设计层高、承载力、立柱间距、消防等多个维度）也很大程度上决定了后续的出租率以及租金回报率情况 。
物业管理部门则是基金开发模式的支撑，其管理能力（招租能力+管控能力）是物业能否实现较高投资回报率的关键，并由此决定了物业能否形成出售以及销售收入及利润空间（物业销售收入由NOI以及资本化率决定，其中NOI与单位租金、出租率、运营管控相关，而资本化率与市场成熟度有关） 。
基金管理部门本质上承担了加杠杆职能，是打通资金闭环的最关键链条 。根据普洛斯财报数据显示，普洛斯对旗下基金的平均持股比例为30.6%（2017年6月数据），由此撬动了3倍左右的股权资金杠杆，同时考虑到本身债务杠杆的使用，普洛斯资本杠杆率将会进一步放大 。
虽然外资依旧具备优势，但未来向上突破空间有限 。
地方政府对物流地产的认知逐步清晰，对招引外资也更加中立，更加看重其他产业的协同导入，国内资本在政府关系方面反而具备一定的相对优势 。此外，随着我国资产投资回报率趋势性下行，国内资本逐步加大风险-收益率折中资产的配置，因物流地产租金回报率较高，尤其受到青睐 。内资采用基金开发的轻资产模式成为可能，有望实现后来居上 。
2017年7月14日，万科联合普洛斯管理团队、厚朴投资、高瓴资本、中银集团对普洛斯全面私有化收购，交易总价约为160亿新加坡元，成为亚洲历史上最大的私募股权并购，其中万科出资比例最高，占比21.4% 。这一资本运作将极有利于万科借鉴普洛斯的运营模式及经验，为公司物流地产的发展提供支撑 。
此外，尽管，万科作为一个跨领域切入者，但也具备一定的领先优势，仍然具备弯道超越的可能性，其优势主要体现在以下几点 。
第一，万科住宅销售回款以及多元化的融资渠道为物流地产的扩张提供了前端的资金支撑 。2015年，万科物流地产的可租赁面积仅为51万方，到2017年可租赁面积已经扩张至482万方，市场份额已达4%，三年跻身第二梯队 。
表2：普洛斯各国项目运营情况（2017年3月）
数据来源：GLP公告，广发证券发展研究中心
第二，规模化的扩张使得万科物流仓储已经形成全国化的布局，已经布局20多个省份，32个城市，有助于增强客户粘性 。同时，万科能够为客户提供标准园区设施开发、定制开发、收购回租等多种服务，多元化的深度服务也为公司的招租运营提供支撑 。
第三，公司布局选址精准 。公司主要布局在物流仓储需求旺盛的三大城市圈，同时也兼顾了中西部物流节点城市的布局 。较优的城市布局将保障项目出租率以及租金水平，叠加较强的运营费用管控以及较低的资金成本，保障项目的投资回报率 。
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