2015年至2017年期间，物业管理行业资源整合趋势持续，规模企业以并购、参股等方式不断外拓在管面积 。万科物业在此次并购浪潮中，市场化拓展力度较大 。据公司年报不完全统计，万科物业近三年合计收购物业管理公司超过30家，自身住宅开发规模的内生增长叠加外延并购的市场化拓展保障了万科物业在管面积的快速增长 。
表1：万科及彩生活2015-2018年的并购事项
注：万科物业收购信息跟据年报、半年报中[本期通过收购方式增加的子公司]部分筛选物业管理公司获得
中国房地产已由增量时代转入存量经营时代 。物业行业整合的机会还很大，除了继续做大规模外，万科尝试围绕“物业”本身，给业主提供多项高附加值服务 。2015年万科与链家合作成立家装公司“万科链家装饰”，为业主提供家装服务 。此外，2018年5月28日，万科物业旗下“朴邻·万科物业二手房专营店”在深圳揭牌，主营二手房租赁、买卖等房产经纪服务，标志着国内首家物业行业的二手房专营店诞生 。“朴邻”将直紧跟万科物业价值理念，坚持“安心、参与、信任、共生”的核心价值观，依靠万科良好的自身信誉，持续为业主实现不动产的保值增值 。
02
万科长租公寓：起步较早，先发优势显著
截止到2018年上半年，万科租赁住宅业务拓展到30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92% 。
万科租赁住宅业务最早可以追溯到2007年的“万汇楼”项目，主要是面对低收入群体的租赁住房，项目于2008年年中正式实现入住 。“万汇楼”项目是万科探索中低收入人群居住解决方案的一种尝试 。此后，2014年，万科开始加速布局租赁住宅业务，正式大规模进军长租公寓领域，经过1年的扩张，2015年累计获取房间数量超过2万间，开业超过1000间，实现了从“0”到“1”的突破 。2016年，万科将旗下青年公寓整体更名为“泊寓”，开启了品牌化的发展道路 。2017年，公司丰富和完善了产品线，初步形成了港湾计划、青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、高端服务式公寓等四大品类的全产品线布局，并于当年年底，累计获得房间数量超过10万间，开业超过3万间，规模化扩张取得积极成效 。2018年半年报中，万科首次明确将租赁住宅业务确立为核心业务，战略定位提高到一个新的高度 。
万科进军租赁业务的原因有两个 。
第一，长租公寓是当前房地产市场政策支持力度最大的细分领域 。2015年以来，租赁政策处于加速推进的弥补阶段，包含供给端增加租赁用地供给、支持租赁机构发展、需求端试水“租赁同权”、保护租户合法权益、金融端鼓励租赁创新融资等一系列支持政策，为长租公寓发展提供了良好的外部环境，而这也是万科布局长租公寓的政策基础 。
第二，长租公寓市场空间广阔，满足了万科寻求新蓝海的战略诉求 。根据链家研究院数据，我国的租赁人口占总人口数的比例明显低于美日等发达国家，未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升空间 。同时，随着经济水平以及人均收入的提高，未来租金也将稳步上涨，将共同推动市场规模（租金GMV）快速增长 。长租公寓具备政策以及行业发展的双重红利，过去几年吸引了大量的参与者，竞争越发激烈，而万科能够无论在规模还是运营效率方面取得领先优势的原因有如下几点 。第一，布局时间较早，避免了后期竞争加剧所面临的“获取房源困难”以及“成本推升”的双重困境 。第二，万科作为龙头开发商，在租赁用地获取方面具备得天独厚的优势，具备获取房源的护城河 。第三，万科通过信息系统建设以及全流程的服务提高了招租运营效率，并且在服务模式“轻”与“重”之间取得了较好的平衡（自身提供一些适配服务，其他附加服务采用市场化的合作方式）避免了运营费用的失控 。第四，人员管控效率（人房比）较高，实现运营费用集约化，万科的费效比（即投入费用与产出效益之比）具备领先优势 。最后，在运营模式上，万科采取“轻”“重”并举，尤其是对于持有的重资产模式而言，未来随着Reits的推进将助力万科成为我国领先的长租公寓运营商 。
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