“一个最明显的疑虑就是 ， 万达自身的商业信誉、资金实力、开发运营才是地方政府愿意与其合作的关键 ， 现在项目刚开始建 ， 大股东突然换成融创了 ， 换谁都会担心 。” 一位熟悉万达和融创的房地产公司高管对腾讯《棱镜》表示 ， “而且融创的资金实力、负债压力、企业信誉 ， 以及由此可能带来的项目风险 ， 都值得慎重再三 。”
瑞信香港此前发布的研报显示 ， 融创杠杆率“冠绝内房股” 。截止2017年上半年的净负债率是260% 。“若计入2016年发行的100亿元永续债 ， 其净负债率达到390% 。”
在万达城缔造者王健林看来 ， 建设万达城 ， 资金压力相当大 。
“每个万达城项目需要七八年有息负债才能往下走 ， 十几年才能收回投资 。十几个项目叠加在一起 ， 虽然通过销售物业能回收大部分现金 ， 但至少五到六年内 ， 十三个每年净增1000亿负债 ， 压力相当大 。”在2017年万达集团年会上 ， 王健林再次强调 ， “这样加杠杆、逆势而为是不科学的 。”
收购万达城放大了融创的财务负担 。但孙宏斌曾对腾讯《棱镜》表示 ， 2017年将是融创负债率的拐点 ， 融创接下来将加速销售资金回笼 ， 公司负债率会越来越低 ， 并且融创有足够的资金 。
融创中期财务报告显示 ， 融创在手现金924.1亿元 ， 足以覆盖金额为689亿元的1年半以内到期的有息债务 。按严谨口径 ， 扣除掉受限制现金 ， 不受限制的现金为706亿元 ， 也仍可以覆盖1年半以内的有息债务 。
但融创依旧需要王健林 。
“因为融创的地方政府关系非常薄弱 ， 在万达城交割中需要万达给它背书 。” 前述房地产公司高管表示 。
事实确系如此 。
接近融创万达高层的人士告诉腾讯《棱镜》 ， 在13个万达城的资产交割当中 ， 协调地方政府关系的工作主要由万达负责 ， “前8个大多已经开业或者即将建成 ， 协调起来比较简单 ， 融创最终负责财务、印章、工商登记变更这类事务性工作即可 。剩下5个还在协调当中 。”
一家与融创有业务往来的信托公司高层向腾讯《棱镜》指出 ， 项目尚未交割 ， 产权关系不清楚 ， 就会影响项目的融资 。“融创曾向我们公司寻求就某一万达城项目进行抵押贷款 ， 但就由于产权不清 ， 而没有接这个单子 。”
上述信托高管进一步分析称 ， 项目融资不顺 ， 就有可能拖慢地产项目的资金回笼 ， 继而影响到文旅产业的工程进度 ， 而工程进度又是资产交割过程中地方政府最关心的环节 。“这是一个负向循环 。”
（图说：1月3日 ， 济南万达城展示中心暨售楼处已经建成 ， 目前一期楼盘开始预售 。）
1月3日 ， 孙宏斌带领汪孟德等人拜访王健林 ， 诉求之一即希望王健林尽快破解这种负向循环 。这同样符合万达自身的利益 。
2017年是万达的特殊时期 ， 王健林坦诚“遭受磨难和风波” 。因此 ， “如果万达城的交割再出现问题 ， 会对万达在地方政府眼中的信誉造成直接伤害 ， 王健林是不可能允许这种情况发生 。”上述接近融创万达高层人士透露 。
按照王健林在2018年万达年会上透露的目标 ， 未来将保持每年50个万达广场的开业速度 ， 到2020年开业800家 。万达要想达成这一目标 ， 依旧需要得到地方政府在地价等方面给予政策优惠 。
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