“累活”和“精细活”无缝衔接
融创究竟有无能力保证万达城的建成开业 ， 这不仅是一个信用问题 ， 还关涉万达城自身的项目结构 ， 以及万达、融创在这一结构的分工 。
13个万达城当中 ， 房地产开发这种销售物业占比84% ， 剩下16%才是文旅、酒店等自持物业 。比如 ， 济南万达城首批出让1495亩土地 ， 销售用地1085亩 ， 用于文旅产业部分的自持用地410亩 ， 支付土地出让金66.75亿元 。
“土地出让金是整个万达城项目最大的一笔投资 。”熟悉万达城开发模式的业内人士告诉腾讯《棱镜》 ， “万达城后续投资 ， 先依靠土地使用权抵押得来的贷款投入在建工程 ， 再依靠在建工程抵押贷款投入住宅开发 ， 继而将住宅销售资金投入文旅产业 。”
因此 ， 楼盘销售速度决定整个万达城项目的建设进展 。
万达集团正在淡化房地产这种重资产 ， 谋求通过商业、文旅等地产项目中积累的品牌信誉、政府资源、运营经验 ， 完成商业模式的重塑 。反之 ， 融创却是房地产行业新贵 ， 销售凶猛是其显著特点 ， 这家公司2010年销售额86亿元 ， 2017年蹿升至3600亿元 ， 行业排名仅次于碧桂园、万科、恒大 。
万达与融创在前8个交割完毕的文旅城中的分工 ， 同样取决于双方能力 。万达负责酒店、商管、乐园等自持物业的品牌管理、规划内容、项目建设、运营管理 ， 融创则负责房地产开发等销售物业 。
以南昌万达城为例 ， 该项目公司在完成工商信息变更之后 ， 融创持股91% ， 融创武汉公司总经理王迎佳出任法定代表人 ， 万达助理总裁杨明明继续担任总经理 。
在酒店、商管、乐园等自持物业的各个运营公司中 ， 融创每个运营公司仅派驻一位财务代表、一位法务代表和一位业主代表 ， 其余高管、员工继续由万达一方担任 。地产开发的销售物业高管几乎大换血 ， 改由融创一方担任 ， 万达普通员工如愿留下 ， 要与融创签署劳动合同 。
（图说：融创在接管南昌万达城地产销售后 ， 开始招聘）
在入股乐视、并购万达城之后 ， 孙宏斌在多个场合宣讲融创在文旅和消费领域的“美好生活”布局 ， 但在现阶段 ， 他仅表示“我们只能干盖房卖房这种脏活累活 ， 文旅产业运营这种精细活儿还是老王（王健林）他们擅长 。”
“在融创向文旅产业派驻的几个业务代表中 ， 还有一个是融创从其他文旅城挖来的原万达员工 。”南昌万达城内部人士告诉腾讯《棱镜》 ， 融创人才储备不足只是一个方面 ， 文旅产业的财务系统对其来说同样陌生 ， “文旅跟地产的报表是不同的 。比如商管公司的报表中有一个科目用来记录租金收入 ， 融创的人在接收财务时 ， 还在问我们财务 ， 这项用来干嘛？”
地产行业属于“打一枪换一个地方”的快速周转行业 ， 文旅产业却需要耐心培育区域市场 ， 潜心经营十多年才能收回真正盈利 。
“仅以地产行业的管理水平掌舵万达文旅城 ， 这远远不够 。” 上述南昌万达城内部人士坦言 ， 万达集团自身的文旅城经验不过四五年时间 ， 诸如万达城中的海洋主题乐园 ， 目前还在聘请韩国团队代其管理 ， “所以我们总是调侃说 ， 万达做文旅的水平 ， 距离迪士尼差着好多个长隆度假村 。融创距离万达 ， 差着无数个万信（万达RTX名称） 。”
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