投资者|长租公寓头部企业房源数量三年翻番 京沪深最受投资者青睐( 二 )
《白皮书》显示，“资产价值过高”以及“土地和资产获取困难” 一直以来都是中国长租公寓市场投资者面临的两项大挑战。对于大部分机构型投资人而言，存量改造是进入国内长租公寓投资市场的主流模式。但国内一线城市核心区存量资产的价格普遍偏高，再加上项目改造成本、投资回报率往往低于机构投资者的预期。投资者有必要深入市场租赁需求特征，在非核心商务区或产业园区寻找适合的投资机会。
要想在短期内实现规模效应，目前投资者所依赖的存量改造模式很难达成，拿地开发是效率更高的方式，但目前机构投资者在本地市场获取开发土地还存在一定难度。投资者应考虑与拥有土地优势的国企和开发商以及拥有丰富管理运营经验的运营商合作，各方市场参与方发挥各自优势，能够有效应对这一挑战，实现合作共赢。
此外，“资产流动性过低，导致退出困难”成为第三大挑战，退出机制已是投资者最关注的话题之一。短期内，单一资产或资产包退出仍将是主要的途径；但中期有望通过REITs提升长租公寓投资市场的流动性。
中国REITs为长租公寓行业发展提供新契机
《白皮书》认为，在“房住不炒”和“共同富裕”的大政策背景之下，租赁住房的发展正被提到前所未有的高度。国家发改委将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点行业中，使得普通投资人参与这一中等风险中等收益且分红稳定的投资产品成为可能，并同时可以国家建设的红利。此外租赁住房REITs可以实现“投融管退”的闭环，为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供优质的退出渠道，快速回笼资金，有效提高租赁住房市场的流动性；同时还可以提升开发商开发租赁住房的动力，从而加大该市场的供应量。
REITs的落地进一步推动了中国房地产行业大资管时代的到来。在传统增量开发为主导的上半场，房地产开发商们通过高杠杆来实现高周转获得高收益；而在存量资管为主的下半场，资产管理的水平高低才是制胜的关键。在REITs的模式和制度之下，租赁住房的价值创造主要来自不动产资产本身的真实运营情况，由资产运营产生的净现金流是投资者分红付息的主要来源，通过升级不动产的日常运营管理、提升租金收入、提高资产估值，从而带来长期的持有收益。
仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事熊建平认为，租赁住房和REITs天然适配，虽然现阶段公布的政策暂时仅将保障性租赁住房纳入中国REITs的底层资产，但我们认为，中国REITs拓展到市场化的租赁住房是必然趋势。租赁住房有可能成为中国REITs的又一个蓝海，而REITs也有望成为长租公寓投资者未来主要的退出机制之一。
【 投资者|长租公寓头部企业房源数量三年翻番 京沪深最受投资者青睐】来源：中新经纬
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