房贷提前还款缩短年限的计算方法如下：
1、房贷提前还款后剩余的本金=(贷款总额-提前还款部分) 。
2、房贷提前还款后剩余的利息=(贷款总额-提前还款部分)*协议利率*还贷年限 。
商业贷款和公积金贷款最大的区别是利率不同，国家调整贷款利率时，商业贷款和公积金贷款分别调整 。贷款的调整利息，从下一年的元月一号开始调整 。提前还贷款，不影响利率，但是影响用户每个月的还贷总额 。
提前还贷的注意事项有哪些1、提前还贷要注意银行的要求
借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上，甚至个别银行要求已经还款一年以上 。银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间 。此外，各家银行对于提前还贷的要求有所不同，比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金 。
2、提前还贷要准备好相关材料
借款人如果要提前还贷的话，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续 。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于借款人存入足够的钱来提前还贷 。如果是转按揭业务的客户和业主，最好找专业的担保机构做委托公证，以免出现业主提前还款后，客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险 。
3、提前还贷后需要办理退保和解除抵押
贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保即可 。借款人在办理贷款时，银行会办理抵押登记 。客户结清贷款后，一定不要忘记去解抵押 。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去办理解抵押 。
4、并非所有人都最适宜提前还贷
【提前还房贷缩短年限怎么算】已经签约的较高折扣利率贷款的客户，还有等额本息还款已经超过5年的，不建议提前还贷 。
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