地块|跻身TOP15，上半年拿地额290亿元，豪赌深圳的龙光地产面临新拷问( 二 ) 深圳|万科

如在2019年，龙光以65.85亿元拿下龙华红山地块。2020年5月，其又以115.97亿元的总价拿下深圳前海限价地块，这两块地分列深圳龙华和前海“地王”。
过去房地产高速发展的时代里，龙光的深圳多宗地王项目，成为了支撑业绩的重要来源。以2015推出的龙光玖龙玺项目为例，2015年10月，该项目一期均价约5.5万元/平方米，比楼面价高出近3万元/平方米;两个月后，其二期开盘价格则突破6万元/平方米，最高售价一度达到近9万元/平方米。
通过豪赌深圳，多次拿下地王的方式，龙光靠赌对了时运获得业绩增长。龙光地产董事局主席纪海鹏曾解释称，“龙光战略分析能力强，善于把握地产的周期性规律及发展趋势，低买高卖，在地价低迷的时候大量扩充优质土储。”
然而，时也势也。在“房住不炒”，“两集中”等政策形势下，房地产的土地红利和金融红利日渐消退。高价地扩张，成为一场危险系数颇高的杠杆游戏。
高周转光环不再，龙光直面盈利拷问
【地块|跻身TOP15，上半年拿地额290亿元，豪赌深圳的龙光地产面临新拷问】出手阔绰的光鲜行径背后，龙光需要直面盈利拷问。
过去，高周转模式是推动龙光业绩增长的一大利器。纪海鹏曾直言:“龙光地产的可销售物业周转快、利润高。”安信国际曾指出，2018年初龙光开始实行新的周转策略。对预售工程进度指标较高的地区(主要为大湾区内)设立“3478”的标准，即要求8个月后可供销售;对预售工程进度指标较低的地区(主要为大湾区外)设立“3455”的标准，即要求拿地5个月后可供销售。
另据媒体报道称，在高周转的要求下，龙光的项目被设定了一个严峻的KPI考核指标:拿地88天开盘。相比业内盛传的碧桂园的"456模式"(即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转)，龙光员工们的压力更甚。
但如今，房地产行业整体利润下滑成为行业共识，高价地、高周转以及高利润率难以再兼顾。与此同时，作为全国房价上涨的“领头羊”之一的深圳，在经过多次严厉楼市调控以后，房价也首次出现了下跌的情况。
据国家统计局数据显示，2021年5月，深圳成为一线城市中唯一一个二手房价格下跌的城市:其5月环比下跌幅度为0.1%，而这也是自2019年7月深圳开启连涨模式后的23个月以来，二手房价格出现首次下降。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，深圳房价两年来首次下跌，这是一个标志性事件。从2020年二季度开始，从沪深两个头部城市开始，楼市热度逐步传导至二线热点(杭州、成都等)，再到非热点二线(西安、重庆)。他认为，当下，正处于一线和二线热点城市上涨后开始触顶趋稳或回调(比如深圳)，而非热点二线开始上涨并向三四线传导的开始阶段。
对于重仓深圳市场的龙光而言，这将为其带来更大的业绩压力。面对变幻的市场行情，龙光重新开启的这一轮高价地行情，能再次赌赢么?
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