哪些因素决定着一个城市的房价？这个问题有点大 ， 能想到的是人口 ， 产业和资金 。还有吗？
一个正常的城市房地产市场价格决定应该取决于三个方面房价收入比房价租金收益率和城市发展潜力 。可我们早已形成了一种超越 ， 房价的决定因素变成了对房地产市场的未来上涨预期！这就是唯一最好的解释 。发展中国家的房价收入比大约在57倍 ， 西方发达国家更是低至35倍 。假设一个城市的平均家庭收入为3万美元 ， 那么这个城市的房价估计也就是在15万美元左右 。
我们2020年的房价收入比是9.2倍 ， 一些高房价的一线城市已经超过20倍 。这不再是住宅地产 ， 而是一种金融投资资产 。房价出租率方面 ， 一般回报率会在5%到8% ， 而在日本这样的国家 ， 房价出租率的比率高达8%以上 。但在上海这样的城市 ， 低至1.5%、2% 。相对于房价的租金收益率 ， 已经高出数倍 。唯一的解释是 ， 房地产被视为金融资产 ， 然后从房价上涨中获得回报 。
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