合肥作为内地二线城市 ， 一直是房价合理 ， 生活节奏缓慢 ， 幸福感高的宜居城市 。从2015年开始成为全国四小龙 ， 房价翻了三倍以后年轻人在合肥买房越来越难 。笔者在想 ， 合肥房价涨幅到底有多大？我们换个角度来看 。现在合肥的房价是不是膨胀了？相对于人均收入和房价比 ， 笔者认为从有效还款能力来计算合肥的房价上限更为可靠 。
合肥房价在两年后会降吗？
合肥作为一个内地的二线城市 ， 曾经一直是个房价合理 ， 生活节奏慢 ， 幸福感高的宜居城市 ， 自从2015年成为全国房价上涨四小龙 ， 房价上涨3倍后 ， 年轻人在合肥买房越来越困难 。政府为了稳定房地产市场 ， 吸引年轻人落户合肥 ， 给出了各种优惠条件 ， 一个落户合肥的没有住房的硕士 ， 通过租房补贴 ， 人才引进补贴每年大约能拿到约5万元补贴 ， 该政策持续3年 ， 博士和本科生都可以拿到补贴 ， 仅仅是数额有差距 。
经过1到3月的信贷大放水 ， 今年合肥的房价又开始有抬头迹象 。笔者在想 ， 合肥的房价涨到多少是个头呢？相对于人均收入和房价比 ， 笔者认为从有效还贷能力来计算合肥房价上限更为靠谱 。有效还款能力是一个家庭除去生活必要开支后结余的收入 ， 房贷还款额大于有效还款能力后 ， 就无能力还贷了 。见过借钱买房的 ， 没见过借钱还房贷的 。
炒房客或者开发商手中的房子最终肯定要刚需来接盘 ， 这些刚需基本是工薪阶层 ， 因为现在在政府各种限制条件下 ， 比如限购 ， 房贷利率上浮20% ， 将一些有能力买多套房的人挡在外面 。根据合肥税务局的信息 ， 2018年合肥市达到扣除五险一金后 ， 年收入为12万以上的工薪阶层高收入群体有近80000人 ， 假定夫妻双方都是12万以上的高收入群体 ， 算上最高12%的住房公积金 ， 理论上 ， 年可支配收入最低大约为25万 。
我们给它上浮50%后计算 ， 约为37.5万 。现在来计算一下必要开支 ， 这种家庭一般孩子会上私立幼儿园 ， 每年费用约2万 ， 一般会有一辆车 ， 每年用车费用约2万 ， 每年会有应酬 ， 以及吃喝拉撒买衣服之类的 ， 大约能花出去7万 ， 一年的结余收入26万 。正常情况 ， 这种家庭每年不可能将所有的钱全部花光 ， 一般会存下4-6万左右 ， 也就是可还贷能力大约为20万 ， 以目前合肥上浮20%房贷利率以及30%首付和买100平米房子 ， 等额本金贷款30年计算 ， 一年还贷20万 ， 贷款金额不能超过280万 ， 即房屋总价400万 ， 每平米4万 。
【合肥房价会不会在下降,合肥房价会下降吗】能支持4万每平米还贷能力的家庭已经是按照夫妻双方都是80000人中的高收入者计算 ， 实际情况不一定双方都是高收入者 ， 有能力购买4万每平米房子的毕竟是少数人 ， 因此在收入不大幅增长的情况下 ， 4万/平米将是合肥房价几年时间内的一个顶 。文中的数据是笔者在网上收集的 ， 不一定精准 ， 如果能拿到合肥每年新开工商品房套数和合肥家庭收入和消费数据 ， 以及收入和消费增长率 ， 应该能计算出一个较为精准的房价上限 。
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