再说说青岛和大连 。在青岛工作一年 ， 直观的感受就是青岛和大连的气候、人文甚至工资水平都非常相似 。唯一不同的是 ， 青岛的房价是大连的近两倍 。去过大连的人都知道 ， 大连和胶辽文化更近 。在很多地方 ， 很多人认为大连属于山东 ， 这不是没有道理的 。我在大连住了很多年 。目前二线城市中 ， 大连的房价并不是很高 。不信你可以看看国内各大城市的房价收入比 ， 可以明显看出大连的房价比青岛低 。
青岛房价未来走势如何？
青岛房价未来或出现分化走势 。下一个十年 ， 参考楼市最重要的四个字是“人口密度” ， 当然人口增速也很重要 ， 但人口增长预期要有预判 ， 比如照此速度20年后还是明显落后于高密度区域 ， 那么这个区块依然是一个表里不一的高弹性区域 。未来炒预期、炒利好的时代将成为过去式 ， 因为城市规划越来越透明化 ， 可供参考的同类型区块越来越多 ， 再像过去那样搬出一套利好没完没了炒作的时代一去不复返了 ，
对于青岛这样的城市来说 ， 楼市最重要的四大支撑点是人口、成交量、配套、租金 。就目前情况来看 ， 市南区、市北区、崂山区西部依然是雷打不动的核心 ， 虽然城建显老 ， 但资源聚集度很高 ， 人口密度也很高 ， 租金也是最贵的 ， 未来依然是青岛单价最贵、支撑最强的区域 。其次是李沧南部、黄岛前海区域的东部和中部 ， 这两个区域是近几年来人口增速最快、土地供应量最大的区域 ， 但目前最大问题就是住宅占比过高 ， 周边写字楼、商超密集度偏低 。
此区域人口总量不低 ， 却有近半数在主城工作 ， 这是新区的典型特征 ， 好在与主城的衔接性比较强 ， 未来又有地铁互通 ， 同城化在提升 ， 单价支撑就存在 ， 但是想上涨已经不那么容易 。比如黄岛整体价格走势为什么2017年涨幅最大 ， 2018年跌幅也最大？峰会前220万在金沙滩区块买的房子 ， 现在值160万 ， 因为黄岛太大了 ， 欠开发的区块较多 ， 随便哪个街道出现一个新规划的项目都能被几站地以外的开发商和中介轮炒一番 。
而且黄岛海滨沿线绝大多数都是十年内的新盘 ， 有长期的成交量支撑 ， 而市南市北却相反 ， 主城几乎没空地建新盘 ， 全都是存量房在交易 ， 老破小比黄岛新盘还贵很多 ， 自然会导致大量人群去西海岸购房 ， 所以这几年黄岛成为了成交量密集区 。有了成交量和炒预期两种支撑 ， 又恰逢全国普涨 ， 价格自然是一路高歌猛进 ， 但是随着调控趋紧 ， 很多城市应声回落 ， 西海岸作为青岛炒作最猛、成交量最大的区域 ， 自然也就是泡沫化率最高的区域 ， 跌幅最大也就不难理解 。
千万别忘了 ， 黄岛之所以价格高 ， 纯粹是被海滨沿线带动的 ， 而海滨沿线是因为新盘多以及通地铁等预期支撑起来的 ， 几年后 ， 黄岛前海也没地方建新盘了 ， 地铁这种利好早已兑现 ， 那么还指望黄岛内陆区域带动房价吗？而届时主城区这边大规模七八十年代的老破小都是预制板简易结构的楼体 ， 都已接近使用寿命50年了 ， 大规模拆改势在必行 。
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