四 。昆明未来10年房价走势如何 。2.未来10年助推昆明房价的因素有哪些？3.未来10年制约昆明房价上涨的因素有哪些？几天前 ， 马光远先生去昆明出差了 。在谈到昆明的房价时 ， 昆明的房价是“低价值”的 。对比2018年和2019年昆明常住人口统计 ， 2018年末昆明常住人口为685万人 ， 2019年末为695万人 ， 即2019年昆明新增常住人口10万人 。
未来5年昆明房价会怎么样？
房价上涨的因素 ， 有很多 ， 和城市定位、人口增长及净流入、城市产业、人均收入、土地价格等均有关系 。目前 ， 作为云南省城和云南唯一特大型城市的昆明 ， 其“区域性国际中心城市”的定位 ， 让昆明跳出云南乃至西南范畴 ， 有直面东南亚和南亚的大气魄 ， 沾上“国际”两个字 ， 昆明房价就“蹭、蹭、蹭”涨个不停 。还是就昆明的城市定位来分析 ，
在国内31省市区中 ， 昆明市经济实力还是比较弱 ， 而东南亚和南亚国家 ， 除了新加坡是亚洲四强外 ， 诸如泰国、老挝、柬埔寨、越南、缅甸等国的经济偏落后 ， 吸引这些东南亚国家的人来昆明置业 ， 几乎是不现实的 。未来5年 ， 昆明新增加人口 ， 主要集中在出生新生儿及外来人口 ， 而进入昆明的绝大部分外来人口 ， 主要集中在云南各州市、省外来昆经商及创业者等等 。
对比2018年和2019年昆明常住人口统计数据 ， 2018年年末昆明常住人口数量685万 ， 2019年年末昆明常住人口数量695万 ， 也就是说 ， 2019年整一年 ， 昆明新增了10万人的常住人口 ， 若按此预估 ， 未来5年 ， 昆明新增常住人口数量大致在50万人左右 。按昆明目前人均购房面积22.72平米/人预估 ， 未来5年 ， 昆明大致需要1000万平米商品房以满足增长需求 ，
事实上 ， 2019年 ， 昆明市商品房施工面积在12236.93万平米 ， 同比增长18.9%；全年商品房销售面积1916.23万平米 ， 同比增长0.3% 。两个数据一对比不难发现 ， 昆明商品房建设速度远远高于销售速度 ， 这说明目前昆明市商品房实际去化率并不算高 ， 相反 ， 商品房库存率是比较高的 。高库存 ， 意味着昆明近几年新增建设项目完全可以满足未来5年内新增人口可能释放出的购房需求 ，
仅从新增人口数量分析 ， 是暂时看不到未来5年内昆明房价上涨动力的 。从城市产业来看 ， 昆明目前主力产业处于比较单一态势 ， 发展空间有限 ， 从人均收入来看 ， 昆明市2019年城镇常住居民人均可支配收入46289元 ， 若以当前1.5万元/平米购买100平米折算 ， 两口之家不吃不喝15年方能购置一套昆明商品房 。但是 ， 可能吗？况且绝大部分昆明市城镇人口收入并没有那么高 ，
事实上 ， 目前绝大部门购房群体集中在置业换房和外来人口置业 ， 如此买房红利不会支撑昆明房价长期上涨的 。但是 ， 昆明地价足够高 ， 目前昆明巫家坝、双塔片区地价多数在2000多万/亩 ， 约1万元左右/平米的楼面价 ， 倒是支撑着昆明房价不会下跌 。对于房价下跌的期盼 ， 除了没有房子的人 ， 其他诸如政府、房企、已购房者等均不希望 ，
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