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为什么澳洲房价下降这么快，2017年高盛澳大利亚房价会不会下跌( 二 )

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【为什么澳洲房价下降这么快，2017年高盛澳大利亚房价会不会下跌】

为什么澳洲房价下降这么快，2017年高盛澳大利亚房价会不会下跌


4 ， 澳洲房价持续下滑15个月是时候抄底了吗来源：第一财经根据国际清算银行的统计 ， 在过去50多年里 ， 澳大利亚房地产都是全球投资回报最佳的资产之一 ， 平均价格上涨了60多倍 ， 并且一直处于上涨周期 ， 没有出现过连续三年的下跌 。但自2018年以来 ， 情况发生了明显的变化 ， 根据不同机构的估算 ， 去年澳大利亚房产均价下跌约了5~6% ， 悉尼和墨尔本的跌幅甚至超过了10% 。据海外房产中文平台居外网提供的数据显示 ， 2018年澳大利亚的询盘量同比下降了20% 。居外网董事总经理兼CEO罗雪欣(Carrie Law)在接受第一财经采访人员采访时表示 ， 由于受到一系列的政策限制 ， 购房人士对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求 。澳大利亚房地产市场正在经历罕见的回调期 ， 那么当地房产还值得投资吗？图源：澳大利亚统计局购房政策收紧导致房价跳水2008年金融危机之后 ， 大量海外热钱流入推动了澳大利亚房价不断飙升 ， 2011年~2017年 ， 每年平均涨幅约8~9% 。以房价最高的悉尼为例 ， 当地房屋价格中位数曾一度接近100万澳元(最新汇率：1澳元=4.87元人民币) 。相比之下 ， 澳大利亚统计局数据显示 ， 悉尼平均年薪还不到9万澳元 。为了抑制失控的房价 ， 减少高家庭债务带来的信贷风险 ， 澳大利亚近几年来实行了多项调控政策 ， 比如提高首付标准和贷款审批门槛 。此外 ， 由于20%的购房者来自海外 ， 海外买家因此也成了调控政策首当其冲的对象 。据澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)的数据显示 ， 新南威尔士州的悉尼和维多利亚州的墨尔本最受海外购房人士欢迎 ， 与此同时 ， 这两个州针对海外投资者的限制也最多 。在新南威尔士州 ， 外国买家的印花税是当地买家的一倍 ， 达到了8% 。另外 ， 外国业主的年度土地税附加费从0.75%提高被到了2% 。维多利亚州的情况也类似 ， 外国买家的印花税为7% ， 当地买家只有3% 。不仅如此 ， 2017年5月澳大利亚政府还向外国投资者推出了所谓的“幽灵税” ， 即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月 ， 则每年需要向政府交纳5000澳元的费用 。一系列针对外国投资者的“限购”政策 ， 的确起到了立竿见影的效果 。FIRB数据显示 ， 2017年 ， 住宅市场的外国投资者申请数量下降了三分之二 ， 仅有13198例 ， 2016年同期为40149例 。同时 ， 2017年外国人住宅房地产投资总额同比下降了超过65% 。外来资金流入的减少 ， 虽然有效地减少了房市泡沫 ， 但也令投资者澳大利亚房地产市场信心降至谷底 。澳大利亚房地产行业协会与澳新银行1月公布的一份调查结果显示 ， 2019年一季度房地产行业整体信心指数同比下降15.5点 ， 为2013年9月以来的最低水平 。同时 ， 澳大利亚房产价格也出现下跌 。根据不同机构的估算 ， 2018年澳大利亚房产价格平均下跌约了5~6% ， 而房产价值加起来超过该国所有其他城市总和的悉尼与墨尔本 ， 去年的跌幅甚至超过了10% 。从成交量看 ， 据房屋产业协会(HIA)的数据 ， 去年12月澳大利亚新建住宅成交量也环比下降6.7% ， 仅为4622套 ， 创下2001年以来最低值 。图源：房屋产业协会(HIA)2019年：抄底？还是观望？惠誉国际评级公司(Fitch Ratings)在其1月中旬发布的2019全球房地产展望报告中称 ， 2019年澳大利亚房产将进一步下跌 ， 不过跌幅较2018年会略有减缓 ， 约为5%；而悉尼与墨尔本的房价也将延续去年以来的跌势 ， 最大跌幅或达到两位数 。不过 ， 考虑到澳大利亚依旧稳定的GDP增速和强劲的移民净流入量 ， 该国房市的萎靡状况将在2020有所好转 。今年1月份的实际情况完全符合惠誉的预测 。2月1日 ， 澳大利亚房地产研究机构CoreLogic公布的最新数据显示 ， 澳大利亚房市持续低迷 ， 全国住宅均价环比下跌1.0% ， 较2017年10月最高时回调了6.1% 。持同样观点的还有AMP资本投资公司首席经济师奥利弗(Shane Oliver) 。他认为房价还会进一步下跌 ， 直至2020年 ， 比房价最高时或回落20% 。不过他并不认为房地产会发生全面崩盘 ， 因为这波回调主要是因为监管机构的调控政策 ， 并非加息或经济衰退所引发 ， 而调控政策可能会随着政府的更迭而改变 。事实上 ， 面对持续下降的房价 ， 澳大利亚政府相关部门并非完全无动于衷 。去年12月 ， 澳大利亚审慎监管局(APRA)宣布2019年1月1日起 ， 取消对提高贷款标准的银行发放只计息住房抵押贷款的限制 ， 并表示该政策作为一项2017年的临时限制措施“已经达到了目的” 。澳洲联储副主席德贝尔(Guy Debelle)也曾发出警告称 ， 在房地产市场低迷期间 ， 大银行不应过度限制贷款 ， 否则可能吓退借款人 ， 对经济造成负面影响 。此外 ， 尽管当地房价暂时没有回暖的迹象 ， 但租金收益率却不降反升 ， 即租售比仍在上涨 ， 这也从一个侧面反映了当地房市并非表面看上去的那么“冷” 。根据CoreLogic的数据 ， 2018年9月澳大利亚平均租金收益率为3.75% ， 与2017年的3.6%相比有所上涨 。悉尼和墨尔本的租金收益率分别为3.2%和3.1% ， 同比都在上升 。其他的利好因素还包括 ， 根据澳洲联储预计 ， 2018年、2019年的经济增长率都在3%以上 ， 高于2017年的2.2% 。同时 ， 住房贷款利率仍旧维持在低位 ， 2018年9月的住房贷款平均标准浮动利率为5.3% ， 平均折现浮动利率为4.55% ， 基本与2017年同期持平 。图源：世界银行罗雪欣对第一财经采访人员表示 ， 澳大利亚房地产的海外买家中约有22%来自中国 ， 尽管2018年中国买家对澳大利亚的询盘量同比有所下降 ， 但澳大利亚依然是中国买家进行海外房产投资最热门的国家之一 ， 尤其在2018年第四季度 ， 中国买家的询盘量已开始明显回升 。她认为 ， 由于受到一系列的政策限制 ， 购房者对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求 。她表示：“中国买家的巨大需求就像被大坝阻挡的水一样” ， 一旦澳洲针对海外投资者的购房限制有所松动 ， 积累已久的需求就会迅速爆发 。

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