包河区是合肥四大行政区域之一，在老合肥的印象中，也算是南贵之地，但种种迹象表明，包河区的发展也开始出现严重分化 。包河区房价分析及近期购房建议就目前包河区现状来看，二环以内其实是乏善可陈的 。像房价上涨的小区，比如蓝鼎星河府和元一柏庄，主要是房龄相对年轻，金地国际城主要是房价存在错周期补涨，海顿公馆A主要是品牌物业且为品质住宅产品，江南新里程住宅主要是局部需求大于供给 。
合肥包河区房价如何？近期该如何买房？
包河区是合肥四大行政区域之一，在老合肥的印象中，也算是南贵之地，但种种迹象表明，包河区的发展也开始出现严重分化 。随着城市向外扩张，老城和新城之间差距越来越大，昔日繁华之地，也终究逃脱不了落寞的一刻 。我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据，共计5629个样本，均价16386元/平米，较去年16395元/平米下跌-9元/平米，基本持平 。
其中包河区成交654套，占全市总成交量的11.6%，基本是2017年成交量的近1倍半 。接下来我将分区域对包河区房价做一个分析和点评 。以环城河、一环路、望江路、二环路以及绕城高速为界，我将包河区分为三个部分，分别是：1、48中学区板块 。具体范围为：环城河以南，南淝河以西，南一环路以北，金寨路以东 。2、中环路内板块 。
【合肥包河区物业电话是多少,3100家小区物业排名公开】具体范围为：南一环路以南，南淝河以西，望江东路以北，金寨路以东 。3、中环路外板块 。具体范围为：望江东路以南，南淝河以西，金寨路以东 。本文所分析的数据主要是2018年的平均数据，并不能完全反映包河区当前的房价，因为过去一年中，很多小区房价在不断上涨（下跌），当前价格可能要比图表中的高（低）出不少 。与这次对比的数据是2017年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥包河区二手房成交分析及购房建议》 。
包河区整体成交量有限，有些小区规模较小，成交基数也比较小，客观上会造成较大的误差 。因此，成交量相对大的小区，房价数据比较贴合实际；成交量小的小区，价格数据相对失真，我会在文中做出修正 。包河区2018年成交均价为15783元/平米，比2017年全年（15479元/平米）上涨304元/平米，涨幅1.97% 。
议价空间从4.29%降低至3.28%，减少了1.01%；成交周期为104.9天，比2017年延长27.9天 。包河区去年三四季度的成交均价为15738元/平米，较2017年基数上涨1.67%，这个数值比2018年均值低0.3个百分点 。成交周期也比全年均值延长10天左右，说明去年下半年，包河区房价是呈下跌趋势的，整体相对弱势 。
关于2018年滨湖区、政务区、经开区、蜀山区、庐阳区、高新区、肥西县和北城的分析，请关注我微信公众号“小易论楼市”，回复 “滨湖”、“政务”、“蜀山”等关键词查看 。48中学区板块48中学区板块2018年共成交78套二手房，成交均价从2017年的16008元/平米涨至16337元/平米，上涨329元/平米，涨幅2.06%，略高于包河区均值 。
议价空间为3.09%，稍低于平均值；成交周期70.6天，比去年缩短8.2天，远低于平均水平 。三四季度成交量占比只有全年的1/3多一点，成交周期更长一些，说明学区房上半年需求更旺盛，成交量更大 。涨幅比全年略高一些，说明板块去年下半年比上半年上涨更多 。我在去年文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》（微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看）分析过48中学区质量，在7所真学区中，它的综合评分是最低的 。
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