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南昌房价为什么违规，湛江世贸是不是有个二手机市场( 三 )

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【南昌房价为什么违规，湛江世贸是不是有个二手机市场】

南昌房价为什么违规，湛江世贸是不是有个二手机市场


4 ， 碰到二手房阴阳合同该怎么办碰到二手房阴阳合同该怎么办1. 第一种处理方式——如果签订的两份合同 ， 按照规定 ， 既不需要批准 ， 也无须备案 ， 则以实际履行的合同为准 。有的法院判例则以时间在后的合同价为准 。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格；2. 要特别注意是 ， 这个举证责任是由提出异议方来承担的 ， 也就是说 ， 谁认为前一份合同是虚假的 ， 谁就应当承担这个举证责任；3. 第二种处理方式——合同需要备案的 ， 以备案的合同为准 ， 这是一般原则；4. 如果备案的合同没有实际履行 ， 而实际履行的合同中有违法利益 ， 则价格以实际履行的合同为准 ， 其余按照备案的合同约定 ， 备案合同未约定的 ， 而阴合同又有相关内容的按阴合同的约定执行 。1. 要看二手房所有权是否真实、完整和可靠 ， 审查该房的“两证”相关文件 ， 没有两证的房屋 ， 不得买卖；2. 要看房屋是否为共有财产 ， 如为共有 ， 要取得其他共有人的同意 。根据规定 ， 二手房属于两个以上(含两个)主体共有的 ， 应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意；3. 二手房交易前 ， 买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷 。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封；4. 应当审查二手房有无抵押等情况 。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据 ， 或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明；5. 要看所购二手房是否属于允许出售的房屋 ， 因为公有住房“房改”售房时 ， 有些单位还保留有优先收购权 。因为按照房改的有关规定 ， 城市职工以标准价或成本价购买的房屋 ， 在购房后5年之内不得上市交易;5年之后 ， 如果出售房屋 ， 原产权单位也有优先购买的权利 。如果购买的是这样的房屋 ， 就有可能出现问题；6. 要看所购二手房的建筑面积是否准确无误 ， 因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象 ， 合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准；7. 应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件 ， 以及物业管理等相关问题 。1、第一种处理方式——如果签订的两份合同 ， 按照规定 ， 既不需要批准 ， 也无须备案 ， 则以实际履行的合同为准 。有的法院判例则以时间在后的合同价为准 。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格 。但是要特别注意是 ， 这个举证责任是由提出异议方来承担的 ， 也就是 说 ， 谁认为前一份合同是虚假的 ， 谁就应当承担这个举证责任 。1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠 ， 审查该房的“两证”相关文件 ， 没有两证的房屋 ， 不得买卖 。2、要看房屋是否为共有财产 ， 如为共有 ， 要取得其他共有人的同意 。根据规定 ， 二手房属于两个以上(含两个)主体共有的 ， 应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意 。3、二手房交易前 ， 买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷 。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封 。4、应当审查二手房有无抵押等情况 。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据 ， 或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明 。5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋 ， 因为公有住房“房改”售房时 ， 有些单位还保留有优先收购权 。因为按照房改的有关规定 ， 城市职工以标准价或成本价购买的房屋 ， 在购房后5年之内不得上市交易;5年之后 ， 如果出售房屋 ， 原产权单位也有优先购买的权利 。如果购买的是这样的房屋 ， 就有可能出现问题 。6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误 ， 因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象 ， 合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准 。7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件 ， 以及物业管理等相关问题 。买房最怕遇到合同问题了 ， 因为往往这样的陷阱普通百姓很容易踏入 。毕竟大家都不是专业法务出身能看破其中“奥妙” 。尤其在二手房交易时遇到的此类情况更是数不胜数 ， 首当其冲就是中介挖坑给购房者的入的“阴阳合同” 。一、什么是“阴阳合同”？二手房买卖中 ， 为了降低交易成本、逃避税费 ， 买卖双方往往会签订两份交易价格不同的合同 。真实的交易价格比较高 ， 但并不提交到税务和房管部门 ， 而是把另一份交易价格比较低的合同备案网签 ， 并按比较低的价格缴纳税费 。二、阴阳合同违法 ， 但不代表买卖合同无效签订阴阳合同为了逃税 ， 这当然是违法的 。以避税为目的签订的相关条款法律上是无效的 ， 但是 ， 律师提醒购房者 ， 并不能因此直接导致双方所签订的买卖合同无效 。因为双方的房屋买卖行为本身并不违法 ， 双方达成的交易价格也不违法 ， 违法的只是双方在买卖过程中达成的避税条款 。在这个法律关系中 ， 买卖合同是基础 ， 避税条款只是履行买卖合同中的环节之一 。避税条款违法无效 ， 并不能直接导致整个买卖合同无效 。因此 ， 如果双方因阴阳合同为由发生纠纷 ， 没有特殊情况和约定的话 ， 以此为由是无法认定合同整体无效 ， 或因此解除合同的 。三、存在阴阳合同的情况下 ， 应以哪一份的效力为准？通常有两份相冲突的合同 ， 一般判断是以后形成的合同为准 ， 但是在阴阳合同的条件下 ， 并不能这样简单判断 。很多真实价格的阴合同是签订在前 ， 用于备案的阳合同是签署在后 。所以 ， 并不能简单地认为以在后且经过官方备案的以哪份的效力为准 ， 要看哪份能体现双方的真实意思表示 。首先看双方发生争议后对哪份合同有效的主张 ， 如果双方对此主张一致自然没有争议 。如果双方对以哪份合同为准有争议 ， 就要看具体合同内容判断了 。目前房屋买卖中的阴阳合同大多是由中介代为起草处理的 ， 通常是有以一个低的交易价格 ， 再加上高额的装修补偿条款或补充协议的内容来形成整个的交易价格 。而办理网签等手续时 ， 高额装修补偿的数额是不体现的 。对于哪份为真 ， 通过合同条款通常是比较好判断的 ， 如果体现得不清楚 ， 可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认 。四、对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理？有购房者以二手房买卖中阴阳合同为由到法院起诉 ， 要求确认合同无效 。而法院审理的结果很可能是认定双方真实意思表示的交易内容有效 。这时 ， 主张无效的一方往往无法接受 ， 指责法院对违法行为不理不管 。实际上 ， 司法机关和其他国家机关维护法律也是各有职责分工的 。追缴税款应该由税务机关来负责 。从民事诉讼的角度讲 ， 法院审理双方的房屋买卖纠纷 ， 还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主 。通常 ， 法院就是这么处理的 。从实践来看 ， 阴阳合同避税的违法手段 ， 目前基本处于民不举、官不究的状态 ， 但一旦曝光到税务部门 ， 肯定是处理的 。

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