瓷砖|起底千亿“隐贵”房企荣盛发展( 二 ) 瓷砖

part2 “稳”字当头
“安全”、“稳”的关键词，同样体现在荣盛发展的债务风控端。
房企的负债率，一直以来都是个比较有争议的话题。按理说，保持一个什么样的负债率应该交给市场，由企业自己把握，但在房住不炒、及控制金融系统性风险的新时代背景下，去杠杆已成为房地产行业共识。
随着以规模为主要标尺的行业评判标尺，不再适用，高质量均衡发展就成了房企们的新追求，当然也是必选之路。而高质量发展的第一步就是优化财务结构，把债务风险控制在茶壶里。
这一切，在这家“稳”字当头的荣盛发展，亦有体现。从各项数据看，过去半年，荣盛发展的主要财务指标在持续优化。
上半年，荣盛发展加大了债务偿还力度，上半年实现回款490亿元，偿还债务239亿。截至2021年6月末，公司有息负债规模679亿元，较2020年底下降52亿元，债务结构得到进一步优化。
同时， 2021年上半年，公司实现收入342.24亿元，同比上升30.9% ，毛利润88亿元，同比上升8.0%；净利润29.05亿元，同比上升0.5% 。
在备受市场关注的“三道红线”方面，荣盛发展距离实现全绿，仅有一小步。剔除预收款后的资产负债率为70.81% ，较年初下降2.97个百分点；净负债率为66.50% ，较年初下降13.68个百分点；现金短债比1.16 。
从已爆发危机的房企看，现金流往往是房企最可能出事的地方，所以，房企的现金流管理能力，尤其是经营性现金流，至关重要。荣盛在现金流管理方面的表现，也算可圈可点。
上半年荣盛发展经营活动产生的现金流量净额为12.47亿元，在过去4个年报和1个半年报期内，均持续为正；融资现金流方面，截至上半年报告期内，已获得银行授信额度957亿元，剩余授信未使用额度555亿元；公司境内主体长期信用等级维持AAA ，评级展望维持稳定。

可以说，在财务方面，荣盛发展的安全阀还是相对较高的。
Part3以守为攻
在土地端，同样如此。
任何时候，土储都是房企们安身立命最重要的本钱，因为其具有很强的独占性和排它性，尤其是在好土地越来越少，货币不断收紧的“下半场” ，只有坐拥充足且布局良好的土储，房企才有畅谈发展与未来的可能。
从土地储备来看，也较为充沛。截止2021年中，荣盛发展的总土储约3741万平方米，结合企业2020年的销售面积及2021年的目标增长率推算，目前的土储总量基本可以满足企业未来3年左右的发展需求。

而在投资端，荣盛也表现的相当谨慎与克制。据悉，荣盛拿地有一套自己的逻辑，绝不拿高价地，加之上半年回款流速的加快，拿地销售比较低。
半年期内，荣盛发展新增土储建筑面积为302.9万平方米，总价为123.4亿元，拿地销售比约为0.21 ，相较于去年同期的0.43有明显下降。
值得一提的是，从拿地结构来看，企业加大了在长三角、珠三角的地区布局，在杭州、常州、徐州、芜湖、广州等城市积极纳储，其中长三角地区占企业上半年新增土储金额的比例达到了63.3% ，为近年来新高。

另外，从荣盛发展与固定收益投资者交流会上透露的信息来看， 2021年上半年荣盛发展在长三角城市群的签约金额占整体签约金额约36.2% ，已大大超出自家大本营所在河北地区的26.1% 。
由此可见，深耕长三角，将是荣盛发展未来几年间的大方向。
颇为有趣的是，这样的轨迹或还粘点历史渊源。虽以廊坊为大本营发迹，随后沿京沪走廊继而布局全国的荣盛。在地产板块发出的第一枪其实出自南京， 1999年荣盛在南京六合区启动旗下首个住宅项目“方州花园” ，次年才回到廊坊深耕。

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