苏州|租的房子在住的时候房主把房子卖了，租客能要求退租吗？
对于商业租赁 ， 形式多样 ， 比如散售、整租后散售、自持散租、散售后收归集中经营的 ， 也有在散售过程中租售同步、可租可售 ， 带租约销售等情形……种类繁多 。
网友咨询：
瑞凯公司与德才教育咨询有限公司签订《租赁合同》 ， 约定德才教育咨询有限公司租赁瑞凯公司涉案房屋用于幼儿园经营 ， 租赁期限共10年 ， 自租赁第二年起 ， 每三年的租金在上一年度的基础上递增10% 。
章某、章某儿与瑞凯公司就涉案房产签订《商品房买卖合同》 ， 约定章某、章某儿购买该房屋 ， 规划用途为幼儿园 ， 出卖人瑞凯公司向买受人交付该商品房 。 此外 ， 该合同约定 ， 整栋房屋可供出售的面积共计1088.85㎡ ， 整体出售给章某、章某儿二人 ， 其中703.7㎡可以立即签订合同 ， 另外385.15㎡因调整规划用途手续正在办理 ， 可以先签订认购协议书 ， 待办完调规手续后再签订购房合同 。
章某、章某儿与瑞凯公司签订《认购协议》与《买卖合同》后 ， 涉案房屋的租金仍由瑞凯公司收取 ， 且未支付给章某、章某儿 。 章某、章某儿遂诉至法院 ， 请求法院判令瑞凯公司返还相应租金 。 法院该怎么判？
福建理策律师事务所陈俊芳律师解答：
房屋为带租约销售 ， 考虑房屋租赁期限 ， 故对张某主张自2017年8月1日起租金收益权由其享有 ， 予以支持 ， 但是两原告应得租金限于已经全额支付购房款的703.7㎡ ， 超出该部分面积的房屋租金收益权仍由瑞凯公司享有 。
【苏州|租的房子在住的时候房主把房子卖了，租客能要求退租吗？】陈俊芳律师补充：
带租约销售是指 ， 出卖人将已经出租的房屋销售给买受人 。《民法典》第七百二十五条 ， 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的 ， 不影响租赁合同的效力 。
《民法典》第七百二十八条 ， 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的 ， 承租人可以请求出租人承担赔偿责任 。 但是 ， 出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响 。
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