对于房子的执念我们每个人都会有 ， 特别是在外漂泊的人更是如此 。买房这件事 ， 不仅仅交钱就完事了 ， 还有很多我们未曾想到的问题会出现 。
恐怕连你自己都不知道 ， 你买房时其实交了很多税 。当然 ， 虽然你不知道 ， 但是这事确实发生了 。我们买房时 ， 主要缴纳的就是增值税 。
买房时 ， 增值税怎么算？
买房时 ， 增值税=不含税房款*税率 。
当然我们在买房时 ， 开发商不会直接告诉我们不含税价格的 ， 而是告诉我们包括增值税的含税价格 。
在这个时候 ， 买房涉及的增值税=含税总房款/（1+税率）*税率 。这里就是进行了价税分离 ， 从而计算出了我们买房时实际承担的增值税 。
对于增值税来说虽然是价外税 ， 但是由于需要企业上交国家税务部门 ， 我们作为消费者虽然是实际的承担者 ， 但是实际交易中并没有什么感触 。
举例说明：
虎虎在2022年3月买了一处住房 ， 支付的总房款是2180000 。另外 ， 销售房产的开发商是一般纳税人 ， 增值税适用的税率是9% 。
增值税=2180000/(1+9%)*9%=180000 。
也就是说虎虎买房虽然实际支付了2180000 ， 但是房子的价值可不是2180000 ， 而2000000（2180000/(1+9%)=2000000） 。而剩余的180000就是虎虎需要承担的增值税了 。
当然 ， 对于企业来说 ， 实际获得的也只是2000000的不含税金额 ， 180000的增值税企业也是需要上交国家的 。
对于房产的增值税来说 ， 不仅仅只有9%的税率 ， 在特殊情况下也可能是5%的征收率 ， 对此我们做到心中有数即可 。
有住房贷款 ， 就可以退个税吗？
我们有住房贷款 ， 也是不一定能够退税的 。
个税在改革之后 ， 不仅改变了计税的基本原理 ， 也是增加了六项专项附加扣除 。在这些专项附加扣除里面 ， 就有一个住房贷款利息专项附加扣除 。正是有这样的情况 ， 致使有部分人认为只要有房子就可以获得退税 。
其实能不能获得退税 ， 需要具体情况具体分析 。
1、不能退税
我们要明白买房时 ， 不需要缴纳个税 。之所以买房和个税有关系 ， 是因为贷款买房时 ， 在符合条件的情况下 ， 我们可以在计算个税时税前扣除住房贷款利息专项附加扣除 。
当我们的收入不高 ， 同时在月底预扣预缴时 ， 已经把住房贷款利息专项附加扣除计算在内 ， 在个税汇缴清算的情况下不会形成退税的 。
2、可以退税
我们要想通过住房贷款利息专项附加扣除退税 ， 需要同时满足以下三个条件 。
（1）我们可以享受住房贷款利息专项附加扣除；
（2）住房贷款利息专项附加扣除 ， 没有在预扣预缴时扣除；
（3）在不扣除住房贷款利息专项附加扣除的情况下 ， 我们已经预缴了个税 。
比方说 ， 虎虎购买了自己的首套住房 ， 由于他自己的疏忽 ， 没有登记住房贷款利息专项附加扣除 。在没有扣除住房贷款利息专项附加扣除之前 ， 虎虎的应纳税所得额是19500 ， 预缴的个税是585（19500*3%=585） 。
个税汇缴清算时 ， 虎虎把住房贷款利息专项附加扣除进行了税前扣除 。计算结果如下：
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