房地产投资信托基金的特点是什么，最新房地产投资信托优缺点( 二 )

2022-11-05 云知道房地产

（1）按运作方式，可以分为公开挂牌REITs、公开非挂牌REITs和私募REITs 。
公开REITs无论挂不挂牌，都必须在美国证监会(SEC)注册并接受监管。公开挂牌REITs可以在交易所像股票一样交易，其价格密切跟随市场波动，并可能会出现流动性溢价。截至2015年，公开挂牌REITs占全部公开REITs的比例约为94%（该数据来源于China Forex, July 15, 2015：《美国REITs面面观》，作者李雪莹）。
公开非挂牌REITs主要通过股票交易中介或金融服务公司交易，而且有最低认购额度的要求。
私募型REITs无需在SEC注册，也不在公开市场交易，一般只面向大型机构投资者或合格的高净值投资人。私募型REITs每年会稳定发放10%左右的分红，但通常会收取高额且信息不透明的投资前期手续费，有时可高达投资额的15% 。
（2）按投资形式，可分为权益型REITs和抵押型REITs 。
权益型REITs是REITs的主流，约占市场总份额的94%，其收入来源为租金收入以及所持有房产的增值。权益型REITs往往倾向于投资【单一物业类型】或【特定投资策略的房产组合】，明确的投资策略有利于投资者与机构对其进行估值，因此他们也跟股票一样，随时接受行业分析师的评级考验。
抵押型REITs主要投资房地产抵押贷款或抵押贷款证券（MBS），其收入来源为利差和转让收益。抵押型REITs同样具有明确的投资策略和偏好，选择住宅抵押债券（RMBS）或商业地产抵押债券（CMBS）其中之一进行投资，其中RMBS占比约为80%，CMBS占比约为20% 。
数据来源：《REITs_Constituent_2019》
（3）按投资房产的类别，REITs拥有并经营不同房地产行业的房地产，包括零售、住宅公寓、基础设施、医疗保健、办公室、工业、数据中心、仓库、酒店、林地等。根据这些底层房产类别的不同，可分为不同子行业REITs，具体如下：
数据来源: FTSE Russell, NAREIT
截至2019年2月28日
3. 投资REITs与投资房地产的区别
REITs兼具金融和不动产的属性，本质上是一种比直接投资房地产更灵活的配置房地产的方式。与直接投资房地产一样，REITs也具有抗通胀属性。根据Nareit的数据，在1992-2018这27年间，除了2002和2009年，REITs的分红率都跑赢了美国通胀率。
投资REITS与投资房地产也有很多区别，下图是二者在不同角度比较下的差异：
4. 投资REITs等于投资房地产吗
投资者很容易产生一个误区：既然REITs的底层资产是房地产，那配置REITs就等同于配置房地产了？并不是，如前文所述，正是由于投资REITs与直接投资房地产有差异，两者在回报路径上有很大不同。
下图为美国REITs与不同美国房地产指数在不同时期的两年滚动相关系数：
上图是1978年到2018年间，权益型REITs和NCREIF房价指数八个季度滚动相关系数；下图为2000年到2018年，权益型REITs和凯斯席勒美国房价指数24个月滚动相关系数。只看图里这个起伏的线条的话，REITs和房地产仿佛是两个完全不同的资产！
注：富时Nareit权益型REITs指数为权益型REITs代表，该指数包含REITs综合指数中所有权益型REITs，目前包含170家REITs上市公司；
NCREIF房价指数由国际房地产投资信托委员会创立的房地产指数，通过聚集大量可信度高的私人房产数据，衡量美国各类型房地产无杠杆投资回报，是美国商业房地产中最常用的衡量投资回报的参考指数。房产权重按市价分配，自1978年第一季度起每季度更新；凯斯席勒美国房价指数由美国20个大城市房价的指数组成，以2000年1月为起始点，每月更新。需要注意的是，该指数仅纳入二手房房价，因为成交过的房子再次成交才能反映房价的趋势。

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