这种现象乍看很不科学，却也不难理解 。
公开挂牌REITs，价格时刻跟随着市场脉搏跳动，当美国股票市场出现较大波动时，REITs往往也会跟随股票市场的波动而波动，在短期内偏离房产本身的价值 。
而房地产指数的数据来源是房地产成交数据与估价报告，房产成交数据具有滞后型，房产估价具有主观性，指数的更新频率也不高，相对来说更贴近整体房地产市场的价值 。这些，造成了二者风险回报和波动表现不一致和变化很大的相关系数 。
如下图所示，2012年美国房地产市场开启复苏周期，又得益于美国股票大牛市，投资权益型REITs（浅蓝色线）能获得比直接投资房产高很多的收益，但其收益增长曲线远没有美国大城市房价指数平稳 。
二、影响REITs的经济要素和估值方法
前面讲了REITs的一些特点，既然REITs尤其是公开挂牌REITs很容易受市场的影响，那么影响REITs涨跌的因素是不是也和之有共性呢？我们该如何分析选择一只REITs？
1、影响REITs的经济要素
在宏观层面上，GDP上涨与下滑、货币政策的宽松与紧缩、商业活动扩张与萎靡、人口的增长与减少和旅游业的发达与萧条等，都是影响REITs的重要经济要素 。
要注意的是，REITs投资的房产类型的不同，对这些宏观因素的敏感度也不同 。如零售REITs、办公室REITs，受商业消费活动的影响较大；住宅REITs和医疗保健REITs，受人口因素影响较大；而抵押型REITs则主要受货币政策的宽松与紧缩影响 。
由于REITS还具有不动产属性，所以选择REITs还需要仔细分析以下方面的细节：
租约平均剩余租期：要看处于什么周期，经济扩张周期，REITs的租约平均剩余租期越短越好，在经济萎靡时期，则是越长越好；
现租金与市场租金：要比较现租金与市场公允价，如果现租金高于市场，则租约到期后租金收入下降的可能性就比较大，反之亦然；
管理成本：要考虑物业维护费和租赁管理费的多少；
租客集中度：这会影响REITs盈利的稳定性，如果REITs的租客集中在少数几个大客户上，其利润变化幅度就会比较大；
租客的财务健康度：可以估算一下可能出现的违约租金损失，尤其是占租金收入比最大的几个客户的财务健康度；
财务报表的健康度：看看还钱的压力，主要指REITs自身的融资成本和债务结构；
管理层素质：主要是REITs管理层的REITs管理经验与过往业绩 。
2、REITs的估值方法
要比较REITs的价格，当然从了解它的估值方法开始 。REITs的估值方法主要有每股净资产法（NAV/share）和相对价值法 。由于REITs的分红比较稳定，分红折现模型(DDM)也可以用于REITs估值 。
每股净资产法：从REITs过去一年的净营运收入(NOI)出发，在考虑实收租金、未来新增租客租金和原有租金增长的基础上，预估来年的NOI；然后通过NOI除以租售比获得每个房产的营运价值；所有房产的营运价值加总后，加上现金与其他资产，再减去债务后，便可得到整个REITs的净资产；最后除以股数得到每股净资产 。
NAV = NOI(来年预测) /租售比现金其他资产 – 债务
相对价值法： 这和股票使用的市盈率、市净率和市销率进行的相对估值法相似，不同的是，REITs用的是市价/营运资金（Price/FFO） 。营运资金（FFO）的计算方法类似现金流报表中营运现金流的算法，从收益表中的净利润出发，加回折旧和递延税款等非现金支出，排除买卖房产产生的投资收益或亏损，得到营运资金 。
FFO = 净利润折旧递延税款 – 房产投资盈亏
下图为Nariet权益型REITs指数中各类型房产的Price/FFO与标普500的平均市盈率(P/E)的水平，REITs的Price/FFO近十年来都保持在15-19之间，估值并没有跟随股美国股票市场的上涨而膨胀 。
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