安置房|碧桂园服务200亿以债“圈”物( 二 )
而依托资本市场不断融资 ， 是公司获得资金的重要方式 。
今年5月 ， 公司通过股权配售和发行可转债 ， 合计获得融资155.26亿港元 。 2019年、2020年 ， 分别通过股权配售及发行可转债方式合计融资135.64亿港元 。
也就是说 ， 自2018年上市以来 ， 公司已从资本市场募得资金累计290.9亿港元 。
配股融资几乎成了公司实施收并购的信号 ， 在收购蓝光嘉宝服务和富力物业之前 ， 均有通过资本市场募资的动作 。 以至于现在行业里哪家房企准备抛售物业资产前 ， 碧桂园服务总会成为传闻里接盘的“金主”之一 。
前段时间市场疯传被出售的恒大物业 ， 让碧桂园服务再次成为传闻主角 。 据说 ， 在朱孟依的合生创展集团（00754.HK）介入前 ， 杨惠妍已准备对恒大物业下手 ， 可惜双方没有谈拢 。
或正因为在手资金的充沛 ， 使得碧桂园服务能提前介入到一些物业标的之中 。 比如国瑞服务、邻里乐等先后将股权质押给碧桂园服务 ， 相当于提前锁定了这些企业 。
以债“圈”物 ， 这大概是是从万物云学到的套路 。
千亿隐忧
2020年 ， 碧桂园服务定下远期目标 ， 即到2025年 ， 其合约面积超过18亿平方米 ， 营收规模破千亿 。
借着物业板块估值高峰 ， 碧桂园服务市值超过碧桂园 。 截至11月3日 ， 其市值为1868亿港元 ， 高出碧桂园当日市值超过200亿港元 。
然而 ， 在跑马圈地式的收并购背后 ， 这家物管企业似乎忽略了自我造血能力 ， 为今后发展埋下了风险 。
以收购富力物业为例 ， 二者盈利水平差异不小 。 2018年至2020年 ， 碧桂园服务净利率平均18%左右 ， 富力物业不到10%的水平 ， 短期内对公司的影响客观存在 。
杨惠妍对这宗外界瞩目的收购拴上了“保险” ， 对价支付分两个阶段 ， 尤其在第二阶段里 ， 每月盘点一次付款一次 ， 直至业绩承诺的在管面积0.66亿平方米实现 。
如果加上对富力物业的在管面积 ， 公司在管面积在年底会超7.3亿平方米 ， 居行业第一 。
头部物管企业之间的战斗 ， 从来不是一次轻松的对决 。 万物云日前将三盛物业板块、阳光城物业业务并入后 ， 在管面积已达7亿平方米 。
值得警惕的是 ， 公司现金流高度依赖于资本市场的融资 。 其今年上半年经营活动产生现金流为12.36亿元 ， 对收并购提供“子弹”十分有限 。 要持续冲击规模 ， 今后向股市伸手要钱的动作或许会更加频繁 。
此外 ， 通过收并购获得的只是现有物业服务协议 ， 随着人工等成本上扬 ， 靠不太容易上涨的物业费 ， 带动公司营收规模增长不太现实 。
碧桂园服务不得不拓展诸多增值业务 ， 开展房地产经纪、广告、城市保洁及家装等业务 ， 几乎能想到的、能赚钱的都在做 。
斑马消费梳理发现 ， 2018年-2019年 ， 公司营收增速分别为49.76%和106.30% ， 2020年下滑至61.75%；同期 ， 归母净利润增速从129.79%降至60.78% 。
这早有前车之鉴 ， 物业第一股彩生活（01778.HK） ， 上市6年大肆并购之后 ， 营收增速突然负增长 ， 不得不出售核心资产缓解流动性 。
欲戴王冠 ， 必承受之重 。 行业老大其实不好当 ， 并购的收益与风险、责任和挑战 ， 相信杨惠妍已考虑好了 。
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