重庆|房地产股，还能买吗？( 二 )
现在一些民营房企的贷款利率甚至接近15%的高位 ， 超过了房企自身的净利润率 ， 这种情形下 ， 无疑是饮鸩止渴 ， 为后续的债务危机爆发埋下了巨大的风险 。
所以 ， 现在政策上的及时松绑 ， 对于众多房企来说 ， 无疑是一个十万火急的及时雨 。
但即使如此 ， 从近几年国家对于房地产监管的态度看 ， 现在的政策松绑 ， 并不代表从此对房地产行业的严监管结束 。 这种放松只是在提防地产行业过快过急下行引起负面结果的一个对冲 ， 也是对房产交易市场合理需求的放松 。
国家对房住不炒政策的贯彻 ， 并不会丝毫动摇 。
02房地产股还能买了？关于中国房地产行业黄金时代已去的趋势 ， 目前已经没有什么厚非的争议了 。
诚然 ， 随着城镇化率接近饱和、人口增速的放缓 ， 以及新农村建设的必然推进 ， 房地产的增量空间已经可以用悲观来形容 ， 尤其绝大多数的三线以下的城市 ， 量价齐跌的趋势可能成为常态 ， 而一些核心的城市群肯定还有增量 ， 但在僧多粥少的大环境下 ， 也难以支撑起更多市值巨大的房企龙头 。
对于国家来说 ， 房地产作为对经济发展具有非常巨大贡献度的支柱产业 ， 房地产的发展影响和带动超过60多个行业发展 ， 在过去30年来一直都是振兴国家经济的重要引擎 ， 即使是城镇化率接近饱和的未来 ， 房地产行业的稳定发展 ， 依然对经济、社会和民生具有极其重大的影响力 。 因此 ， 在房地产回归房住不炒的初衷下 ， 最好的政策目标是稳健的良性发展 ， 不大起大落 。
现在 ， 在监管政策的各种限制上 ， 尤其三道红线、限制预售 ， 房地产税、打击学区房等重磅政策 ， 都对中国的房地产行业的各个维度进行框定和围剿 ， 就如同划出了一条既定路线并且限速的铁轨 ， 上面的火车只能按照既定的目标形势 ， 不会停止 ， 但也不会有超速 。
肉眼可见的 ， 是目前大部分房企的销售数据连月遇冷 ， 业绩不断下滑 ， 甚至资金链危机频频爆发 ， 真正还能维持稳健增长的 ， 已凤毛麟角 。 虽然这与短期的严政策有关 ， 肯定以后也不会是常态 ， 但大方向上已经在不断验证房地产行业 ， 已经日薄西山 。
在这种背景下 ， 从客观上看房地产行业确实是绝大部分都不用再看了 ， 甚至如果对于激进风格投资者来说 ， 房地产已经是一个食之无味的带刺鱼尾 ， 外面还有很多比之更加性感高增长的优秀赛道可供选择 ， 再无必要留恋这不被看好的明日黄花 。
但不可否认的是 ， 作为中国最大规模的资产之一 ， 同时根植于庞大的人口基础以及城市群经济发展持续分化的宏观大趋势 ， 其中其实还有一小部分的优秀房地产企业仍然有一些值得配置的价值 。
也就是说 ， 中国房地产正在上演的 ， 以及未来持续呈现的 ， 肯定还会是适者生存 ， 不适者淘汰的生存法则 ， 行业大洗牌的历史进程滚滚向前 ， 谁能熬过去 ， 谁就能收获其他淘汰者所释放出来的市场份额以及潜在增量空间 。
这些存活下来的企业 ， 大概率是资本实力更强 ， 区位优势更突出 ， 经营发展更稳健的大型央企和国企 ， 以及少部分低杠杆运行良好的民企 。
但即使是投资这类的房地产企业 ， 可能以后就要降低收益的预期了 ， 毕竟在只追求平稳发展的目标规则下 ， 房地产企业即使有规模效应也难以再有很高的利润水平 。
那么在以后到底多低的预期才符合房地产股的估值？在这方面 ， 或许参考对国内银行的估值逻辑会是一个合理的方式 ， 与宏观的经济增速加上实际的通胀相匹配 ， 也就是个位数的潜在增长水平 。
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