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现金流|北京三批次地块销售指导价确认！劲松地块单价10.66万元


11月19日深夜 ， 北京第三批次、也是年内最后一批次商品住宅用地出让公告发布 ， 12宗地块亮相 。 和前两批次一样 ， 三批次地块均设置了房屋销售指导价 ， 开发商在未来销售时均价不得超过该指导价 。 22日 ， 北京日报客户端记者整理出12宗地块的销售指导价 ， 全现房销售的劲松地块 ， 指导价定在10.66万元/平方米 。
第三批次12宗地块中 ， 位置最好的当属朝阳劲松街道0408-646地块 ， 在东三环与东四环间 ， 四至范围是：东至大郊亭西路 ， 南至中国能建大厦 ， 西至西大望路 ， 北至大郊亭二街 ， 地块对面就是著名的楼盘——珠江帝景 。
也是考虑到核心位置 ， 劲松地块运用了多种政策工具：竞政府持有商品住宅产权份额+高标准住宅建设+摇号+现房销售 。 当竞买报价达到设定的土地合理上限131100万元时 ， 转为竞报政府持有商品住宅产权份额程序 ， 当竞报份额达到10%时 ， 转为现场摇号确定拿地开发商 ， 且必须承诺将建设高标准住宅 。 同时 ， 地块地上可出让居住建筑规模（12032.4平方米）全部实行现房销售 ， 所在楼栋需整栋现房销售 。
现房销售的限定 ， 意味着购房人如果想购房劲松地块的住房 ， 至少得等2年 。 瞬息万变的楼市 ， 2年后的房价会变成什么样？这时 ， 首批供地时确立的“房地联动、一地一策”机制 ， 就起到了“稳地价”的锚定作用 ， 出让之时就设置房屋销售指导价 ， 未来销售时均价不得超过该指导价 。 北京日报客户端记者从开发商处获悉 ， 劲松地块的销售指导价定在10.66万/平方米 ， 一房一价的浮动范围在±3% 。 10.66万元/平方米的价格水平 ， 比周边普通二手房要高 ， 但略低于珠江帝景在售的年代较新的大户型房源 ， 这有利于避免未来地块入市时形成“一二手倒挂”的现象 。
还有首次探索“期地”出让模式的东坝车辆基地综合利用项目 ， 此次分为3宗地块一并上市 。 其中 ， 1101-A002-3地块R2二类居住用地 ， 以及1101-A002-2、1101-A003-2地块R2二类居住用地 ， 设置的房屋销售指导价为8.6万元/平方米；1101-A002-1、1101-A003-1地块R2二类居住用地 ， 设置的房屋销售指导价为8.1万元/平方米 。
同一区域内的3宗地块 ， 为何销售指导价会有不同？市住建委相关负责人解释 ， 这是本市汲取了前两批次供地的经验 ， 通过差异化设置来尽量避免同区域地块的同质化竞争 。 1101-A002-1、1101-A003-1地块R2二类居住用地 ， 因配建了2万平方米保障性租赁住房 ， 且住宅须执行“70/90”要求 ， 即套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上 ， 因此政府适度让出部分土地成本 ， 设定的土地合理上限价格要低于另2宗地块 。 相对的 ， 东坝车辆段另2宗地块 ， 无须配建保障性租赁住房 ， 也无须执行住宅的“70/90”要求 ， 开发商在未来开发时可更聚集于改善人群 。
其余的8宗地块 ， 朝阳区管庄乡2宗地块 ， 销售指导价定为6.98万元/平方米；门头沟永定镇的2宗地块 ， 销售指导价定为6.1万元/平方米；丰台区王佐镇魏各庄地块 ， 销售指导价定为4.7万元/平方米；房山区拱辰街道地块 ， 销售指导价定为4.5万元/平方米；延庆区小营村、石河营村地块 ， 销售指导价定为3.5万元/平方米；密云区水源路地块 ， 销售指导价定为3.0-3.1万元/平方米 。
北京日报客户端记者也注意到 ， 第二批次供地中首度引入的“竞现房销售”试点 ， 在第三批次供地中进一步扩大 ， 扩大到5宗地块 。 除了劲松地块规定全部实行现房销售外 ， 门头沟、房山、密云的4宗地块引入竞现房销售面积 。 市住建委上述负责人表示 ， 扩大“竞现房销售”试点 ， 一方面是想通过调整地块上市时点来形成差异化的供应节奏 ， 缓解项目之间无必要性的过度竞争 ， 另一方面也是压实开发商的主体责任 ， 避免因项目烂尾带来的资金风险 。

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