二轮集中供地结束格局剧变,房企“国进民退”|土拍研报

焦点研究院 · 土拍研报
主题：第二批集中供地拿地企业解读和三批次企业拿地预测
研究员：赵文浩
出品时间：2021年11月25日
22城第二轮集中供地土拍已经全部结束，本批次土拍较第一批次在拿地企业类别和土拍政策等方面有较大的差别，多个城市发生流拍和取消交易的情况。叠加下半年规模房企销售下滑和融资受阻的影响，二轮土拍发生了较大的变化，本文结合二轮土拍的拿地企业类别，企业布局城市特点，拿地方式等特征对企业拿地进行分析。近期三轮土拍已经有19个城市发布了出让公告，根据近期市场状况，预计三批土拍情况会有适度改善，但是总体拿地格局变化不大。
在第一批次土拍中，规模房企活跃于各个城市的土拍市场中。二轮土拍的拿地企业类别发生了较大转换，多数城市变为国企拿地占主角。22个城市中有19个城市国企拿地的数量比例超过一半，其中大型央企拿地数量较多，国资平台公司在二批次拿地中崭露头角。另一方面部分民营企业，如龙湖和绿城等企业逆势拿地，明显加大了布局的节奏。和第一轮相比，融创、卓越和万科等规模民营房企在二轮土拍在却拿地数量大幅缩水，下文将对这四类企业进行重点介绍。

大型央企拿地积极，借助窗口期逆市扩张
从拿地榜单可以看出，大型央企中海、华润置地和中建集团等企业拿地较为积极，这类企业通常财务稳健，可以借助二轮集中供地的窗口期逆势扩张。如果分为两类，又各有所不同，中海、华润和保利地产等有其自身规模扩张的诉求，而中铁、中铁建和中建的主业为工程施工，现阶段施工企业受产能过剩和疫情的影响，加上本身存在房地产业务，向房地产开发业务转型成为发展方向之一。
在第一批次中海拿地10宗，二批次增加至23宗，明显加大了布局力度。主要原因在于二批次竞争趋缓，中海拿地有着严格利润率的要求，再加上中海财务稳健和销售规模的追求，在二批土拍中明显加大了拿地力度。
在拿地方式方面，华润置地偏向于以联合体方式拿地，其在二轮土拍竞得的10宗地块中有6宗是以联合体方式竞得，其联合体企业多为本土深耕企业。在地块类型方面前两批次集中供地累计获取8宗TOD综合体地块，加大了此类业态布局。

绿城龙湖节奏平稳，拿地优势各有不同
部分规模民营房企保持稳定的拿地节奏，但是在拿地布局和优势上又各有不同。龙湖在第一批次拿地18宗，第二批次变为22宗，绿城在第一批集中供地中拿地14宗，第二批次变为13宗。这两家企业的全口径拿地金额分别为231亿和155亿。龙湖在前两批集中供地中拿地布局城市数量较为均匀，绿城在二批次集中供地布局城市多为一批次未布局的城市。

具体到财务状况方面，2021年中报数据显示龙湖集团财务稳健，三道红线标准均处于绿档，资金充裕，同时借助其商业运营和TOD开发经验实现其逆势拿地的市场策略。三道红线标准方面，绿城有两档未达标，暂时处于橙档，管理层表示监管要求2023年达标，有信心提前实现目标。值得注意的是绿城集团2021年1-10月的权益销售金额为1209亿元，较去年同期的771亿元实现了57%的增长，全口径销售金额同比增加近六成。房企2021年普遍销售承压的市场环境下，绿城实现了逆势销售增长，实属不易，这为其招拍挂拿地提供了更多的资金来源。

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